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よみ：しょうけんか（ふどうさんのしょうけんか）
不動産を流動化する手法の一つで、不動産をSPC等に譲渡し、または信託して、その不動産から得られるであろう収益を裏付けに、有価証券を発行する方法をいう。
証券化によって、不動産の価値が金融商品として取引されることになる。不動産のもとの所有者は、比較的少ないリスク負担で資金を調達できる一方、投資家にとっては不動産投資の機会が拡大する。
一口に証券化といっても、対象とする不動産の種類、証券を発行する主体の性格、発行する証券の性質などに応じて、用いられる手法は多様であり、金融商品としてのリスクとリターンの関係もさまざまである。また、証券を裏付けるのは不動産からの収益であるため、不動産の管理運営に関する情報公開や監視の仕組みが重要である。さらには、不動産の収益力を高めるための専門的な技術や技能を評価できる体制も整えていかなければならない。