不動産用語「都市計画区域」とは

原則として市または町村の中心部を含み、一体的に整備・開発・保全する必要がある区域。
原則として都道府県が指定する。

1．都市計画区域の指定の要件
都市計画区域は次の2種類のケースにおいて指定される（都市計画法第5条第1項、第2項）。
1）市または一定要件を満たす町村の中心市街地を含み、自然条件、社会的条件等を勘案して一体の都市として総合的に整備開発保全する必要がある場合
2）新たに住居都市、工業都市その他都市として開発保全する必要がある区域

1）は、すでに市町村に中心市街地が形成されている場合に、その市町村の中心市街地を含んで一体的に整備・開発・保全すべき区域を「都市計画区域」として指定するものである（※1）。なお、1）の「一定要件を満たす町村」については都市計画法施行令第2条で「原則として町村の人口が1万人以上」などの要件が定められている。
2）は、新規に住居都市・工業都市などを建設する場合を指している。
（※1）都市計画区域は、必要があるときは市町村の区域を越えて指定することができる（都市計画法第5条第1項後段）。また、都市計画区域は2以上の都府県にまたがって指定することもできる。この場合には、指定権者が国土交通大臣となる（都市計画法第5条第4項）。

2．都市計画区域の指定の方法
原則として都道府県が指定する（詳しくは都市計画区域の指定へ）。

3．都市計画区域の指定の効果
都市計画区域に指定されると、必要に応じて区域区分が行なわれ（※2）、さまざまな都市計画が決定され、都市施設の整備事業や市街地開発事業が施行される。また開発許可制度が施行されるので、自由な土地造成が制限される。
（※2）区域区分とは、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分することである。ただし、区域区分はすべての都市計画区域で行なわれるわけではなく、区域区分がされていない都市計画区域も多数存在する。このような区域区分がされていない都市計画区域は「区域区分が定められていない都市計画区域」と呼ばれる。

4．準都市計画区域について
都市計画区域を指定すべき要件（上記1．の1）または2））を満たしていない土地の区域であっても、将来的に市街化が見込まれる場合には、市町村はその土地の区域を「準都市計画区域」に指定することができる。準都市計画区域では、必要に応じて用途地域などを定めることができ、開発許可制度が施行されるので、無秩序な開発を規制することが可能となる（詳しくは準都市計画区域へ）。