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マンションを売却したいけど税金とか費用が不安……
そんなお悩みを抱えている方も少なくないでしょう。
マンション売却には、税金を含めてさまざまな費用が発生するので、費用に関しても把握しておくことが重要です。
とはいえ、はじめてマンションを売却するとなると費用どころか流れもよく分からないという方も多いものです。
そこで、この記事ではマンション売却の流れや必要な物・税金・費用と売却の注意点を分かりやすく紹介します。
これからマンション売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
まずは、マンション売却の流れを押さえていきましょう。
マンション売却は大まかに以下のような流れで進みます。
マンション売却となると、手続きが多くて大変そうなイメージを持っている方も多いでしょう。
しかし、基本的には不動産会社がサポートしてくれるので初めて売却する方でも問題なく進めることが可能です。
とはいえ、事前に全体の流れを押さえておくことで、よりスムーズに売却をおこなうことができます。
以下では、それぞれの流れを詳しくみていきましょう。
売却の準備としては、以下のようなことが挙げられます。
マンション売却の前には、売却相場を押さえておくことが重要です。
相場を理解しておくと、不動産会社の査定額も判断しやすくなるでしょう。
相場を調査する場合は、国土交通省の不動産ライブラリで取引事例をチェックしたり売り出し中の類似物件をチェックしたりする方法があります。
売却の相場を調べて、具体的な資金計画や必要書類の準備・スケジュールを調整していくようにしましょう。
必要書類は、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。
必要書類の準備と並行して不動産の査定依頼も進めていきましょう。
不動産会社の査定には、大きく「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定とは、築年数や所在地などのデータのみで査定する方法です。
インターネット上でも査定可能で短期間で結果も分かりますが、データのみで査定するのでマンション内部などの個別の事情は反映されません。
とりあえず価格を知りたいという場合は机上査定が適しているでしょう。
一方、訪問査定とは不動産会社の担当者に現地を確認してもらう査定方法です。
マンション内部や周辺環境などの個別の事情も加味されるので、より精度の高い査定が期待できます。
マンションの売却を進める場合、不動産会社から事前に以下のような必要書類の提出を求められるケースがあります。
付帯設備表とは、マンションの設備に関する情報を記載した書類です。
売却時に残す設備等を明確にし、故障の有無などの状態を具体的に記載します。
また、告知書とは物件に関する不具合の情報を記載した書類です。
付帯設備表が設備に関する情報を記載しているのに対し、告知書は物件全体の情報を記載します。
付帯設備表・告知書ともに、引渡し後に買い主とトラブルが起きないためにも重要な書類です。
物件の状態をしっかりと調査したうえで記載漏れがないよう注意しましょう。
不動産会社によってはテンプレートを用意しているケースもあるので、確認してみると良いでしょう。
売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には、以下の3種類があるので自身の売却に適した方法を選ぶようにしましょう。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる方法です。
買い主を自分でも見つけられるなど自由度はありますが、レインズへの登録・営業活動の報告義務がない点には注意しましょう。
一方、不動産会社1社のみとしか契約できない方法が、専任媒介契約・専属専任媒介契約です。
こちらはレインズへの登録・営業活動報告義務があり、定期的に状況を確認しやすくなります。
自分で買い主を見つける予定がない・不動産会社に売却を任せたいという方は、専任媒介契約・専属専任媒介契約が適しているでしょう。
媒介契約を締結したら、売却活動がスタートします。
物件の撮影やチラシなどへの掲載・問い合わせへの対応と言った基本的な売却活動は、不動産会社がおこなってくれるので売り主がおこなうことはほとんどありません。
ただし、内覧準備と内覧対応は売り主がおこなう必要があります。
内覧は購入につなげるための重要なポイントです。
事前に清掃や整理整頓を徹底する、アピールポイントをまとめておくなど内覧準備をしっかりとおこなうようにしましょう。
空き家状態で売却する場合は、内覧対応を不動産会社に任せることも可能です。
売却活動はほとんどを不動産会社に任せますが、放置するのはおすすめできません。
定期的に売却状況を確認して、値下げなどを適切に判断するようにしましょう。
買い主と売買条件が合意できれば、売買契約を締結します。
売買契約時には、不動産会社の担当者から重要事項説明を受け、説明の内容に納得できれば売買契約書に署名・捺印して契約を締結します。
重要事項説明や契約書の内容は、契約に関わる重要なものです。
細かい表記も多いですが、隅々までしっかり確認し不明点はその場で解消するようにしましょう。
一度、契約書に署名・捺印すると撤回は容易にできないため、契約内容に納得してから署名・捺印することが大切です。
契約書を締結してから契約をキャンセルする場合、キャンセルの内容やタイミングによっては違約金が発生します。
違約金の発生条件は契約書に記載されているので、事前に確認するようにしましょう。
また、売買契約締結時には、買い主から手付金を受け取ります。
ただし、ローン特約で契約をキャンセルされた場合など、手付金の返金が必要になるケースがあるため、手付金はできれば決済時まで使わないことをおすすめします。
不動産会社によっては、売買契約時に仲介手数料の半分を支払うケースもあります。
仲介手数料の支払いタイミングや支払い方法は、事前に確認しておくようにしましょう。
売買契約から1ヵ月程度で決済～引渡しとなるケースが多いです。
決済と引渡しは同日に行われるケースが一般的です。
決済代金を受け取ったら、マンションの鍵などを引渡して売却が完了します。
売却代金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合は、決済後にその手続きをおこなうので必要書類などをあらかじめ準備しておくようにしましょう。
マンション売却で利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税が発生する場合、確定申告で納税が必要になるので忘れずに手続きするようにしましょう。
確定申告時期は、売却した翌年の2月16日～3月15日の間です。
確定申告は、必要書類を集めて管轄の税務署に申告します。
確定申告に不安がある方は、税理士や自治体の窓口に相談するようにしましょう。
不動産会社によっては、確定申告をサポートしてくれるサービスもあるので相談してみるのもおすすめです。
マンション売却では、書類や諸費用などさまざまな準備が必要です。
基本的には、適宜不動産会社から教えてもらえますが、事前に用意しておくとよりスムーズに手続きを進めやすくなります。
以下では、「各種必要書類」と「諸費用」を、詳しく解説します。
マンション売却では、以下のような書類が必要です。
| 必要書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 権利済証または登記識別情報通知 |
すでに取得している書類 紛失している場合は不動産会社に相談 |
| 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書 |
毎年送付される書類 紛失している場合は自治体の窓口で発行してもらう |
| マンションの管理規約 |
すでに取得している書類 マンションの管理組合や管理会社で取得 |
| マンションのパンフレットなど間取りが分かるもの | すでに取得している書類 |
| 購入時の売買契約書 |
印鑑証明書・住民票 （引渡し時から３ヶ月以内に発行されたもの） |
| 住宅ローン返済予定表または残高証明書 |
毎年送付される 金融機関で取得する |
| 本人確認書・実印 | 運転免許所やマイナンバーカード |
| 付帯設備表・告知書 | 作成する |
基本的には、ほとんどの書類はすでに持っているというケースが多いでしょう。
権利済証または登記識別情報通知は、マンションを購入した際に法務局で発行されている書類です。
紛失している場合は再発行ができず、別の手段で所有者であることを証明する必要があります。
紛失していると書類の収集に時間がかかってしまうため、早めに確認しておくことが大切です。
このように書類のなかには取得に時間がかかるものもあるので、早い段階で用意しておくとスムーズに手続きを進められます。
マンション売却には、仲介手数料などの諸費用が発生します。
諸費用の項目によってはまとまった現金が必要になるケースもあるので、事前にどのタイミングでいくら必要なのかを把握して、資金計画を立てておくことが重要です。
マンション売却での諸費用は、以下で詳しく解説します。
マンション売却で必要な諸費用は、以下のとおりです。
一般的に、不動産売却の諸費用は売却額の5～10%程と言われています。
そのため、売却時の資金計画をあらかじめしっかり立てておくことが重要です。
諸費用を以下で詳しくみていきましょう。
仲介手数料とは、不動産会社の仲介で売却した場合に発生する手数料です。
仲介手数料の上限は法律によって、以下のように定められています。
仲介手数料上限(売却額800万円以上の場合)＝取引物件価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税
例えば、非課税の物件を5000万円で売却した場合は、約172万円（税込）が仲介手数料の上限となります。
とはいえ、不動産会社が受領する仲介手数料は基本的には上限額で設定されています。
また、仲介手数料は売買契約が成立した時に発生します。
売買契約前に仲介手数料が発生することはないので、事前に費用を請求してくるケースには注意が必要です。
仲介手数料の支払いパターンは、「売買契約時に半分・決済時に残り半分」か「決済時に全部」というのが一般的です。
支払いタイミングは不動産会社によって異なるので、事前に確認するようにしましょう。
登記費用とは、不動産の登記を申請する際にかかる費用のことです。
不動産売却では、住宅ローンの残っているマンションを売却する場合、抵当権抹消登記が必要になってきます。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの完済が必要となり売却額で住宅ローンを完済して抵当権を抹消するケースが一般的です。
その場合は、決済時に抵当権抹消登記の手続きも同時に行います。
抵当権抹消登記の登記費用は、「不動産個数×1,000円」です。
マンション売却の場合は、土地と建物で2,000円の登記費用がかかります。
また、抵当権抹消登記は司法書士に依頼して手続きするのが一般的なため、別途司法書士費用として1～5万円程度かかることも覚えておきましょう。
なお、売却で所有者を売り主から買い主に変更する「所有権移転登記」の費用は、買い主が負担するのが一般的です。
事前に、どちらが負担するかは確認しておくようにしましょう。
印紙税とは、課税対象の文書を作成した際にかかる税金です。
マンション売却では、売買契約書が印紙税の対象となります。
印紙税の税額は、書類に書かれている契約金額によって異なります。
一般的なマンション売却の価格帯での税額は、以下のとおりです。
| 記載された契約金額 | 税額 | 令和6年4月1日～令和9年3月31日まで |
|---|---|---|
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
国税庁「印紙税額の一覧表」
国税庁「印紙税の軽減措置の延長について」
印紙税は、売買契約書に税額分の収入印紙を貼付・消印して納税します。
納税忘れでは、過怠税というペナルティがあるので注意するようにしましょう。
マンション売却では、各種証明書類を取得する必要があり、その取得費用も必要です。
印鑑証明や住民票・固定資産評価証明書などを自治体の窓口で発行してもらう場合、1通あたり300円～400円程かかります。
マンション売却で利益が発生した場合、利益に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税の計算方法は、以下の2ステップです。
まずは、課税対象の譲渡所得額を以下の計算方法で算出します。
課税対象譲渡所得＝売却額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除
取得費とは、マンションを購入した際にかかった費用です。
マンションの購入額だけでなく仲介手数料などを含められますが、取得費からは減価償却を差し引く点には注意しましょう。
一方、譲渡費用とは売却にかかった仲介手数料などの費用です。
これらの費用を売却額から差し引いた額に、譲渡所得税の税率を乗じることで譲渡所得税を算出できます。
なお、マイホームの売却などで一定の要件を満たし「3,000万円特別控除」などの特例の適用を受ける場合には、最後に特別控除額を差し引くことが可能です。
譲渡所得は、所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類に分けられます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税率も以下のように異なるので注意しましょう。
| 所有期期間 | 所得税・復興特別所得税 | 住民税税率 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超え | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
例えば、所有期間が8年で譲渡所得額が2,000万円の場合、譲渡所得税は以下のようになります。
譲渡所得税＝2,000万円×20.315％＝約406万円
しかし、短期譲渡所得に区分されると、税額は約793万円と倍近くになってしまうのです。
このように、所有期間5年を境に税率が大きく異なるので、タイミングには注意しましょう。
なお、所有期間を判断する基準日は「売却した年の1月1日」です。
実際の所有期間では5年経過している場合でも、1月1日の時点では5年経過していなければ短期譲渡所得に区分されてしまいます。
5年ギリギリで売却を検討している場合は、所有期間を計算したうえで売却時期を検討することをおすすめします。
マンション売却を成功させるためには、押さえておくべき注意点がいくつかあります。
以下では、売却前・売却活動中・売却後・売却の理由別の4つのカテゴリに分けて注意点を紹介します。
まずは、売却前の注意点として、以下の7つを解説します。
それぞれ詳しくみていきましょう。
マンション売却は、売りたいとなったらすぐに売れるわけではありません。
買い主という相手がおり、さまざまな手続きを経て売却に進めるので、ある程度時間がかかります。
もちろん、物件によって1～2週間で売買が成立するケースもありますが、一般的には、3ヵ月～半年かかるのが目安と考えておくと良いでしょう。
マンションの立地などの条件によっては、それ以上時間がかかるケースも少なくないでしょう。
反対に、スムーズに売却が進むと、引渡しまでに慌てて引っ越ししないといけないという可能性もあります。
そのため、引渡しまでのスケジュールを事前に立てておくことが大切です。
スケジュールを立てる際には、売りたい時期から逆算してスケジュールの目安を決めておくことが重要です。
仮に、3月に売却(引渡し)するなら、2月には売買契約・1月には内覧をすることになるので、12月には売却活動をスタートしておく必要があります。
同時に、3月の引渡しに向けて新居への引っ越し計画も必要です。
ギリギリの売却計画を立てていると予定が狂った時に調整が難しくなります。
余裕をもってスケジュールを立てておくことで、スムーズな売却をしやすくなるでしょう。
3ヵ月～半年程度の売却期間が一般的とはいえ、マンションによってはそれ以上時間がかかるケースも珍しくありません。
しかし、売却まで1年以上かかるというのはできれば避けたいところです。
いつまでも売れ残らないようにするには、売却期間を明確にしておくことが大切です。
例えば、「3ヵ月で売れなかったら値下げ」「半年売れなければ買い取り」というように、売却計画を変えるタイミングを明確にしておくと、売れ残りを防ぎやすくなります。
マンションの売り出し価格は、売り主が自由に設定できます。
しかし、相場よりも高値で売り出しても買い手はなかなかつきません。
反対に、相場よりも安値だと早期で売却は出来ても、手元に残るお金が少なくなってしまうものです。
売り出し価格をつける際には、相場に対して適切な価格であることが重要です。
相場は、以下のような方法で調べられます。
ただし、類似物件であっても自分の不動産とは価格が大きく異なる可能性はあります。
査定額や不動産会社のアドバイスも参考に、適切な価格を設定できるようにしましょう。
売り出し価格で売ることにこだわりすぎると、売るタイミングを逃しかねません。
一定期間で売れなければ、値下げを検討することも大切です。
また、マンション売却の過程では、購入希望者から値下げ交渉を受けるケースも少なくありません。
かたくなに値下げに応じない姿勢を見せると買い手から避けられる恐れもあるでしょう。
しかし、値下げするにしても、必要以上に値下げしてしまうとローンが返済できないなどの不都合が生じる恐れがあります。
そのため、最低いくらで売らないといけないのかを明確にしておくことが大切です。
売却価格の最低ラインが分かっていると、柔軟な対応をとりやすくなり売却タイミングを逃しにくくなります。
マンション売却の成功は不動産会社の力量に左右されます。
また、不動産会社は売却を一緒に進める大事なパートナーです。
そのため、マンション売却が得意で信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社を選ぶ際には、以下のようなポイントを意識すると良いでしょう。
マンション売却の実績が豊富な不動産会社であれば、豊富なノウハウから自分のマンションに合わせた適切な売却を進めてくれます。
近年は、インスペクションや住宅瑕疵保険など手厚い売却サービスを提供している不動産会社も増えているので、サービスもチェックしてみると良いでしょう。
積水ハウス不動産の売買では、豊富な売却プランの提案でスムーズな売却を目指せます。
早く売却したい方におすすめの積水ハウス不動産による直接買い取りも検討できますので、まずは無料査定からスタートしてみてはいかがでしょう。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれメリット・デメリットが異なるので、自分に合った媒介契約を選ぶことが大切です。
自分で買い主を見つけられる・売りやすい好条件のマンションの場合は、一般媒介契約で良いでしょう。
一方、不動産会社に丸投げしたい・不動産売却に詳しくないという場合は、専任媒介契約・専属専任媒介契約が適しています。
築年数が古いマンションの売却を検討している方のなかには、リフォームが必要なのではと考える方も少なくありません。
しかし、自身の判断で売却に際してリフォームするのはおすすめできません。
近年は、購入価格を抑えて自分で好きにリフォームしたいというニーズもあります。
また、リフォームするにしても流行などを踏まえてリフォームしないと、買い手から避けられやすくなり、リフォームすることで、ニーズとマッチしなくなり買い手を逃してしまう恐れがあります。
そもそも基本的に、リフォームにかかった費用は売却額に上乗せできません。
せっかく高い費用をかけてリフォームしても売却で回収できないケースも少なくないため、安易にリフォームを施すことはおすすめできないのです。
まずは、リフォームするまでの状態で不動産会社に相談し、アドバイスをもらいながらリフォームを検討することをおすすめします。
マンション売却活動中の注意点として、以下の4つを解説します。
内覧は、購入希望者の印象を左右する重要なポイントです。
内覧でマンションにいい印象を持ってもらうと購入につながりやすくなる反面、内覧で印象が悪くなると購入されなくなる恐れもあります。
内覧時に好印象を与えるためには、以下のようなポイントを押さえておくと良いでしょう。
室内をきれいにしておくことで内覧者に好印象を与えやすくなります。
清掃・整理整頓を徹底しておくようにしましょう。
また、住んでいると気付きにくいのが臭いです。
不動産担当者などの第三者に一度チェックしてもらい、当日も事前に換気しておくなど対策すると良いでしょう。
内覧当日は、内覧者がゆっくり内覧できるように発言しすぎないことも重要です。
ここぞというアピールポイントに絞って、あとは質問に答えるくらいの気持ちで臨むようにしましょう。
住んでいる方にしか分からない情報は、内覧者にも喜ばれるので事前にまとめておくのもおすすめです。
売却活動中は、担当者と小まめに連絡を取り販売状況を把握することが重要です。
販売状況に合わせて値下げや販売方針の変更なども検討するようにしましょう。
媒介契約を一般媒介契約にしている場合、担当者からの連絡義務がないため売り主自ら連絡して状況を確認することも大切です。
自分から小まめに連絡するのが苦手な方は、営業活動の報告義務がある専任媒介契約・専属専任媒介契約がおすすめです。
マンションの不具合は買い主にきちんと伝える必要があります。
不具合を隠して売却した場合、売却後に契約不適合責任を問われる恐れがあるので注意しましょう。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引渡した際に売り主に問われる責任です。
契約不適合責任が問われると、売り主は補修費を負担するだけでなく損害賠償請求を受けたり・契約解除されたりする恐れがあります。
契約不適合責任が問われるのは、契約書に記載のない不動産の不具合が見つかった場合です。
そのため、雨漏りやシロアリ被害といった不具合がある場合は、正直に買い主に告知しておくことで契約不適合責任を回避できます。
瑕疵の内容を口頭で告げていると言った・言わないに発展する恐れがあるため、告知書などの書面で伝えるようにしましょう。
売買契約では、買い主が住宅ローンを組む場合ローン特約が付いているのが一般的です。
ローン特約とは、買い主がもし住宅ローンの審査に落ちた場合、無条件で契約を解除できる特約のことを言います。
ローン特約で解約された場合、事前に受け取っている手付金は全額返金が必要です。
そのため、手付金は決済時まで使わないよう注意しましょう。
マンション契約後にも、注意すべきことはいくつかあります。
ここでは、契約後の注意点として、以下の6つを紹介します。
それぞれ詳しくみていきましょう。
住宅ローンの残っているマンションを売却する場合、抵当権を抹消しなければ売却できません。
一般的には、売却金で住宅ローンを完済して抵当権を抹消します。
この手続きは、決済日当日に行われるため、必要書類などの準備を進めておくようにしましょう。
決済日当日に必要書類に漏れがあると、当日の決済・抵当権抹消ができない恐れがあります。
書類のなかには準備に時間がかかるものもあるので、早めに準備に取り掛かることが重要です。
基本的には、司法書士に依頼して手続きをおこなうため、事前に司法書士への依頼も進めておくようにしましょう。
不動産会社によっては司法書士を紹介してくれるので、相談するのもおすすめです。
売買契約時には引渡し期日も決められます。
引渡し期日に引き渡せない場合、違約金が発生する可能性があるので注意しましょう。
仮に、住み替え先の新居が見つからなかった・引っ越しが手配できなかったという理由でも、違約金が発生する恐れがあります。
売却後の新居への引っ越しでは、スケジュールが押す可能性も十分あるため、不動産会社と連絡を取り合い、期日に間に合うようにしっかりと進めていきましょう。
引渡し期日までに、引っ越しをすませられるように手配を早めに行っておくことが重要です。
特に、引っ越しシーズンに引渡しをおこなう場合、引っ越し会社の手配が難しくなる恐れもあります。
また、引っ越しの際は引っ越し会社の手配だけでなくライフラインの手続きなど、各種手続きも必要になってきます。
あらかじめ、引っ越しに必要な段取りをリストアップして漏れなく、期日に間にあうようにチェックしながら進めていくと良いでしょう。
決済・引渡しは、金融機関や法務局が開庁している平日に行われるのが一般的です。
さらに、基本的には引渡し後の法務局での手続きなどのために、決済・引渡しは午前中に行われるケースがほとんどです。
会社勤めなどで平日に休みがとりにくい方も少なくないため、早めに引渡し日にあわせてスケジュール調整しておく必要があります。
また、決済・引渡しは午前中に終えても、その後の手続きなどで時間がかかるケースも少なくないため、その日一日は決済・引渡しのためにスケジュールを空けておくことをおすすめします。
マンション売却で利益が出た場合、確定申告して納税する必要があります。
利益が出ているのに確定申告を忘れると、過怠税などのペナルティがあるので忘れずに申告するようにしましょう。
確定申告の時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日です。
また、各種特例を利用して税金が発生しない場合でも、特例の適用には確定申告が必要になります。
「特例で税金が発生しないから確定申告も不要」というわけではない点に、注意しましょう。
マンションを売却しても、売却額がそのまま手元に残るわけではありません。
住宅ローンの返済や売却の諸費用・税金などを差し引いた残りが手元に残ります。
そのため、売却額で新居の購入を検討している場合は、購入資金の計画は慎重に立てるようにしましょう。
また、相続したマンションを売却し売却額を相続人で配分する場合も、配分でトラブルにならないように相続人同士で諸費用などを話し合っておくことが重要です。
マンションを売却する理由はさまざまあります。
ここでは、売却する理由別の注意点を紹介します。
転勤にともなう売却の場合、転勤日までに売却がおすすめです。
とくに、遠方への転勤となると、転勤後に売却手続きが残っていると手続きのたびに戻ってくる必要があり手間と時間がかかります。
とはいえ、転勤が決まってから引っ越しまでにあまり時間がないケースがほとんどでしょう。
転勤までの期日が短いという場合は、できるだけ早期で売却できる実績のある不動産会社に依頼するようにしましょう。
スムーズに売却したい場合は、買い取りを視野に入れておくことも大切です。
相続したマンションを売却する場合、売却に先立って相続登記が必要です。
相続登記とは、マンションの名義人を被相続人(故人)から相続人に変更する登記のことを言います。
また、相続財産によっては相続税が発生します。
相続税の納税期限は、相続の開始があったことを知った日から10ヵ月以内です。
そのため、マンションの売却金で相続税の支払いを検討している場合は、できるだけ早く動き出し・スムーズに売却できる不動産会社に依頼することが必要になります。
なお、相続したマンションを売却しない場合でも相続登記は必要です。
令和6年4月1日から相続登記は義務となり、相続後3年以内に登記しなければペナルティが科せられるので注意しましょう。
離婚にともないマンションを売却する場合、売却後に手元に残ったお金は財産分与の対象という点には注意が必要です。
反対に、マンションを売却しても住宅ローンを完済できない場合、自己資金などで補填が必要になります。
自己資金などでも補填できない場合は、売却できないので注意しましょう。
住宅ローンが滞っているのであれば、任意売却を選択することも可能です。
また、マンションを共有名義で購入している場合、共有名義のままでは名義人全員の了承が必要などで売却を進めにくくなります。
マンションの名義と住宅ローンの共有名義も事前に解消しておくことをおすすめします。
住み替えでマンションを売却する場合、売却金で新居購入計画を立てている方も少なくないものです。 しかし、マンション売却額は売れるまで明確な金額が分かりません。 売り出し価格を設定していても、そこから値下げなどで価格が下がることは十分に考えられます。 そのため、見込みの売却額で予定している資金計画は狂う可能性がある点は覚えておきましょう。
さらに、売却の希望日までに売却できる保証もありません。 売却額や日程が大幅にずれる可能性がある事も視野に入れて計画を立てておくことが重要です。
マンション売却で利益が出ると、譲渡所得税が課せられます。
しかし、譲渡所得税にはさまざまな特例が用意されており、特例を活用することで節税が可能です。
以下では、「売却益が出た場合」「売却損が出た場合」で検討できる特例を紹介します。
売却利益が出た場合に検討できる特例には、以下のようなものがあります。
3,000万円特別控除は、不動産売却で利用できる代表的な特例です。
この特例を適用することで売却の利益(譲渡所得)から最大3,000万円を控除できるので、利益3,000万円以下であれば税金がかかりません。
ただし、3,000万円特別控除は住宅ローン控除との併用ができないため、住み替えで特例の適用を検討している場合は、どちらを適用したほうがいいのかをシミュレーションしておくことが大切です。
他にも、所有期間10年を超えたマンションを売却した場合に、譲渡所得税の税率が下がる10年超所有軽減税率、住み替えでの売却なら譲渡所得税を将来に繰り延べできる特定の居住用財産の買換え特例などがあります。
これらの特例を適用するには細かい条件をクリアする必要があるので、事前に条件をチェックするようにしましょう。
売却で損失が出た場合は、譲渡所得税は発生しないため確定申告は不要です。
しかし、損失が出た場合でも確定申告することで適用できる特例があります。
損失が出た場合に適用を検討できる主な特例には、以下のようなものがあります。
この特例では、売却の損失を給与所得などと損益通算可能となり、給与所得を控除することで所得税・住民税の節税が可能です。
さらに、この特例では売却した年に控除しきれない分は翌年以降3年間繰越できるので、大きな節税も見込めるでしょう。
ただし、この特例を適用するには返済期間10年以上の住宅ローンがあるなどの一定の条件をクリアする必要があるので、条件を事前にチェックすることが大切です。
マンション売却で失敗しないためには、どのような失敗事例があるかを理解しておくことが大切です。
ここでは、マンション売却でよくある失敗として以下の7つを紹介します。
マンション売却に不慣れな不動産会社の場合、マンション売却のノウハウがあまりなく適切な広告戦略や買い主へのアピールができずに売れにくくなる場合があります。
また、マンション相場に詳しくないことで、相場からかけ離れた査定額を提示するケースも少なくありません。
スムーズにマンションを売却するなら、マンション売却を得意とする不動産会社を選ぶことが重要です。
マンション売却でのよくある失敗例が、売り出し価格の設定ミスによる売れ残りです。
愛着のあるマンションはつい高値で売りたいものでしょう。
住宅ローン残債や新居の予算も確保したいとなると、ある程度高値で売りたいという気持ちもあります。
しかし、相場からかけ離れた高値を付けると購入希望者が現れない恐れが高くなります。
売り出し価格は売り主が自由に設定できますが、不動産会社にアドバイスをもらいながら、相場を踏まえた適切な価格をつけることが大切です。
ローン特約で契約解除になると手付金の全額返金が必要です。
しかし、すでに手付金を使っているとなると、自己資金で対応しなくてはならなくなるのです。
手付金の目安は売却額の1割程度なので、仮に3,000万円で売却する場合は300万円となります。
仮に、この額を全額自己資金で対応するとなると大きな負担にもなりかねません。
手付金は、少なくとも買い主が住宅ローンに通ってから、できれば引渡しまで使わずにとっておくことをおすすめします。
付帯設備表や告知書には、設備や物件の不具合を正確に記載する必要があります。
告知書の記載に不備があると、契約不適合責任を問われて契約解除や損害賠償請求を受ける恐れがあるので注意しましょう。
物件に不具合がある場合は正直に告知し、買い主にそのままで購入してもらうか売り主が修繕するかになるのが一般的です。
少しでも高く売ろうという気持ちから、購入希望者の交渉に応じない・不動産会社の提示額よりも高値で売り出してしまうと、売却のタイミングを逃してしまう恐れがあります。
タイミングを逃してしまい、その後売れなければ値下げが必要になってきます。
売却のタイミングを逃さずに売却することで、値下げせずにスムーズな売却が期待できるでしょう。
売却で利益が出ると譲渡所得税が発生しますが、譲渡所得税の支払いは売却の翌年です。
そのため、売却資金を新居の購入などですべて使ってしまうと、後から納税に対応できない可能性があります。
売却資金を使い切った後に予想外の出費が発生しないように、どのような費用がどのタイミングでいくら必要かは事前に把握しておくことが大切です。
売却して利益が出ると翌年に確定申告が必要です。
しかし、会社員など確定申告をしたことがない方も少なくありません。
また、売却から期間が空いて確定申告になるため、確定申告を忘れてしまうケースもあります。確定申告を忘れてしまうと、無申告加算税と延滞税というペナルティが科せられるので注意しましょう。
マンション売却のよくある失敗事例をご紹介しましたが、そうした失敗を防ぐためにも不動産会社選びが重要です。
ここでは、不動産会社を選ぶ際のポイントとして以下の3つを解説します。
不動産会社によっても得意分野・得意エリアは異なります。
マンションを売却するなら、マンション売却が得意な不動産会社を選ぶようにしましょう。
さらに、実績も重要です。
実績が豊富な不動産会社には、独自のノウハウが蓄積されており、豊富な売却プランから適切な売却方法を提案してくれるでしょう。
不動産会社の経験・実績は、ホームページに掲載している会社も多いのでチェックしてみてください。
不動産会社を選ぶ際には、インターネットなどで口コミをチェックすることも大切です。
その会社のホームページに掲載されている口コミだけでなく、外部サイトなどの口コミもチェックすることで、リアルな情報を得やすくなるでしょう。
しかし、口コミを鵜呑みにするのはおすすめできません。
一般的に、不平不満があると口コミで書かれやすいのに対し、良い口コミは書かれない傾向にあります。
口コミはあくまで参考程度にすると良いでしょう。
査定額は不動産会社によって大きく異なります。
相場からかけ離れた査定額を参考に売り出し価格を設定しても売却できない・売却しても利益が期待できなくなる可能性があります。
査定額を提示された際には、その根拠までを確認することが大切です。
査定額の根拠やデメリットなどもきちんと説明してくれる不動産会社は信頼性が高いといえるでしょう。
ここまで、マンション売却の流れや税金・注意点などを紹介しました。
マンション売却には、諸費用や税金が発生します。
また、マンション売却前・売却中・売却後といった段階によって注意点も異なります。
このようにさまざまな手続きや費用が必要なマンション売却ですが、信頼できる不動産会社を選ぶことでスムーズな売却を進めることが可能です。
マンション売却を検討しているなら、マンション売却の豊富な実績やサポートがある不動産会社をパートナーに選ぶようにしましょう。 積水ハウス不動産では、マンションの査定を無料でできるので、まずは気軽にお問い合わせください。
