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不動産を売買する際に、仲介により物件の売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は高額になることもあるので、事前にどの程度の費用になるのか把握しておくことが大切です。
本記事では、不動産の売買契約において発生する仲介手数料の内訳や目安、支払うタイミングなどを解説しています。
仲介手数料とはどのような費用なのか、どの程度の金額になるのか、いつまでに用意すればよいのか把握したい方はぜひご覧ください。
不動産売買の仲介手数料とは、仲介により売買契約が成立した際に不動産会社に支払う手数料のことをいいます。
不動産売買の形態には「個人売買」や「買取」などもありますが、不動産会社が間に入る「仲介」で売買するケースが一般的です。
仲介の場合、不動産会社と媒介契約を結んで売却を進めます。媒介契約を結んだ不動産会社が、営業活動などを通して購入希望者を探し売買を成立させます。この売買契約成立に対する報酬が仲介手数料です。
ここでは仲介手数料の内訳として、以下の2つを解説します。
不動産会社は不動産を売却するために、さまざまな営業を行います。
不動産チラシの作成や配布・サイトへの掲載、問い合わせがあった際の対応・内覧案内・契約サポートなど、売却に至るまでの作業は多岐にわたるものです。
これらの活動によって売却が成立したことに対する成功報酬が「仲介手数料」です。
なお、仲介手数料は成功報酬なので売買が成立しなければ発生しません。
また、売主から特別な広告作成の依頼があった場合などの一部を除いて、仲介手数料以外で売主に費用を請求することはできません。
売買契約前に前金や着手金などといった項目で費用を請求する不動産会社は違法である可能性が高いため注意しましょう。
仲介手数料は、販売活動や契約業務代行などの通常業務としての代行費用や人件費なども含まれます。
例えば、チラシを使った広告活動をするためには、作成費用や印刷費用・配布費用がかかります。
契約手続きを代行して進める際には、条件の調整や契約書類の作成・契約に関わる事務手続きなども発生するでしょう。
これらの活動や代行に対する費用も仲介手数料に含まれているのです。
ただし、仲介手数料に含まれるのは通常の業務に対する費用です。
前述のとおり、特別な広告作成や遠方に出向いての契約業務などは通常の業務とみなされないため、別途費用を請求される可能性があります。
仲介手数料は、不動産会社ごとの規定により定められています。しかし、宅地建物取引業法により仲介手数料の上限額が定められており、不動産会社は上限額を超える仲介手数料を請求することはできません。
ここでは、仲介手数料の上限額や計算方法を見ていきましょう。
仲介手数料は、売買が成立した金額によって異なります。
まずは、主な成約価格における仲介手数料の上限額を以下の一覧で確認しましょう。
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 200万円 | 11万円 |
| 400万円 | 19.8万円 |
| 600万円 | 26.4万円 |
| 800万円 | 33万円 |
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 1,500万円 | 56.1万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 2,500万円 | 89.1万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
| 7,000万円 | 237.6万円 |
| 1億円 | 336.6万円 |
※2024年7月1日より、売買価格800万円以下の取引の仲介手数料の上限が33万円となりました。
なお、上記の価格はあくまで目安です。
不動産会社は、上記の価格内であればいくらに設定しても問題ないため、上記と価格が異なるケースがあります。
仲介手数料の上限額は以下の計算式で求めることが可能です。
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 成約価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 成約価格（税抜）×4％＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 成約価格（税抜）×3％＋消費税 |
例えば、成約価格が1,000万円の場合、以下のように算出します。
200万円以下の部分=200万円×5%=10万円
200万円超400万円以下の部分=200万円×4％=8万円
400万円超の部分=600万円×3％=18万円
仲介手数料=10万円+8万円+18万円=36万円+消費税
上記のケースでは36万円+消費税が仲介手数料となります。
上記の方法では計算に手間がかかるため、速算式を用いると簡単に計算できます。
| 成約価格（税抜） | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 成約価格（税抜）×5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 成約価格（税抜）×4％+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 成約価格（税抜）×3%+6万円+消費税 |
成約価格が1,000万円の場合、速算式では1,000万円×3%+6万円＋消費税=36万円+消費税と先程の計算と一致します。
なお、2024年7月1日から仲介手数料の上限額の見直しが行われました。成約価格が800万円以下の取引の場合、最大33万円（税込）の仲介手数料がかかります。
参考：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」
仲介手数料は消費税の対象となるため、消費税が上乗せされます。
仲介手数料は高額になるケースも珍しくないので、消費税額には注意が必要です。
基本的には税込表記での記載が義務付けられており、ほとんどの不動産会社が税込表記で記載していますが、表記がわかりにくい場合は税込かどうか念のため確認することが大切です。
前述のとおり、仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立しなければ発生しません。
そもそも売買金額が確定しないと仲介手数料も決まらないのです。
仲介手数料を支払うタイミングは、以下の2つのパターンのいずれかが一般的です。
また、支払方法は原則銀行振込です。
振込手数料がかかる点と支払日の期限には注意してください。
売買契約時に全額支払うことも可能ですが、こちらはあまりおすすめしません。
不動産売買は売買契約が終わっても、引渡しまで手続きがいくつか残っています。
不動産会社が残りの作業で手を抜くことは基本的にありませんが、全ての仕事が完了してから残額を支払う方がお互いに安心でしょう。
仲介手数料を支払うタイミングや支払方法は不動産会社によって異なるため、事前に確認することが大切です。
仲介手数料は不動産会社の成功報酬であり、営業活動の経費も含まれています。
不動産売買を不動産会社に依頼する場合は必ず仲介手数料が発生しますが、高額になる仲介手数料を少しでも抑えたいという方も少なくないでしょう。
ここでは、仲介手数料を抑える方法として以下の2つを紹介します。
以下でそれぞれ詳しく見ていきましょう。
自分で売主または買主を探して直接契約をすると仲介ではなくなるため、仲介手数料は発生しません。
例えば、親子や親戚間などで直接売買契約を結ぶケースは珍しくないものです。
知り合いなどに声をかけて、不動産を買いたい・売りたいという人を見つけてみるのも一つの方法です。
ただし、以下の点には注意が必要です。
注意点を詳しく見てみましょう。
すでに不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、専属専任媒介契約では自己発見取引は認められていません。自己発見取引とは、自分で見つけてきた売主・買主と売買契約を締結することです。
この場合、自分で売主・買主を見つけたとしても、不動産会社を通して契約する必要があります。
反対に、一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引が認められているので、自分で売主・買主を見つけて契約することが可能です。
自分で売主・買主を探す可能性があるのかどうかも含めて、媒介契約の種類を判断するようにしましょう。
知り合いに買いたい人がいれば問題ありませんが、身近にそのような人がいない場合は売主・買主を探すのは容易ではありません。
個人の広告力では、不動産会社のチラシやサイトのように多くの人の目に留まるのは難しいでしょう。取引相手となる売主・買主としても不動産会社を通さない取引に積極的ではない可能性があります。
個人間で契約を進める場合、契約手続きも売主・買主だけで進めることになります。
しかし、不動産売買は法律・税金など専門的な知識が必要です。
経験のない個人間で契約を進めるとトラブルに発展する可能性があるので注意しましょう。
トラブルを避けるためにも、基本的には不動産会社に仲介を任せるのがおすすめです。
不動産会社が買主となり物件を直接買い取ってもらったり、不動産会社が売主の物件を直接購入したりする場合は仲介手数料を支払う必要がありません。
売却したい場合であれば、「買取」を選ぶことで仲介手数料を抑えることが可能です。
買取は、不動産会社が仲介するのではなく買主となるため、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料なしで物件を購入したい場合、広告の物件情報に記載されている取引態様をチェックしましょう。
取引態様とは、不動産会社の立場を示すもので以下の3種類があります。
上記のうち、「売主」と表示されている物件を、その不動産会社に直接問い合せて購入するのであれば仲介手数料は発生しません。
反対に、「媒介（仲介）」と記載されている物件は仲介手数料が発生します。
代理の場合は、仲介手数料が発生するケースとしないケースがあるので、事前に確認するようにしましょう。
ただし、買取は売却価格が仲介よりも低くなるため、手元に残るお金が少なくなる可能性が高い点には注意が必要です。
売却価格が少なくてもすぐに物件を売却したい方には買取をおすすめします。
ここまで、仲介手数料の内訳や金額・支払うタイミングなどを詳しく解説しました。
仲介手数料は、仲介で不動産を売買した際に不動産会社に支払う成功報酬としての費用です。また、売却までにかかった作業に対する費用でもあります。
不動産売買では仲介手数料が高額になる可能性もありますが、決して無駄な費用として支払うものではありません。仲介手数料があることで、安心して取引を進めることができるのです。
仲介手数料を安くしようとこだわりすぎると、肝心の売買に支障が出てしまうおそれもあります。仲介手数料にこだわるのではなく、安心して取引を進められる不動産会社と気持ちよく売買を進められるようにしてください。
積水ハウス不動産は、持ち家や土地などさまざまな不動産の売却をサポートします。
売却を検討している方や売却に不安がある方など、ぜひお気軽にご相談ください。
