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土地を売却すると税金がかかります。
どのような税金がいくら・いつ発生するのかを理解しておかないと納税に対応できない事態になりかねません。
特例などを適用することで税額を減らして手取りを増やすことも可能ですが、適用できる特例に関して理解しておく必要があります。
この記事では、土地売却にかかる税金の種類や計算方法・手取りを増やす方法など、わかりやすく解説します。
土地売却の際にかかる税金は、以下の4つ種類です。
以下で、それぞれ詳しくみていきましょう。
印紙税とは、課税対象の文書を作成した際に課せられる税金です。
不動産売買の場合、売買契約書が印紙税の対象となります。
印紙税は、文書に記載している金額(売買金額)によって税額が異なり、不動産売買での主な価格帯での税額は以下のとおりです。
| 記載された契約金額 | 税額 | 令和6年4月1日～令和9年3月31日まで |
|---|---|---|
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
国税庁：「印紙税額の一覧表」
国税庁：「印紙税の軽減措置の延長について」
令和6年4月1日から令和9年3月31日までに作成される売買契約書に関しては、上記の軽減措置を適用できます。
印紙税は、文書を作成した際に税額分の収入印紙を貼付・消印することで納税します。
印紙税の納税忘れに対しては、本来の税額の3倍額の過怠税を支払うというペナルティがあるので、注意しましょう。
土地を売却し利益が出た場合、利益に対して所得税が課せられます。
所得税が発生する場合、売却した年の翌年の確定申告で納税が必要です。
所得税の税額は、土地の所有期間に応じて異なり以下のとおりです。
| 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超え | 15% | 0.315% | 15.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 0.63% | 30.63% |
国税庁：「土地や建物を売ったとき」
なお、令和19年までの各年分の所得に対しては、東日本大震災の復興財源としての復興特別所得税が所得税額に対して2.1%上乗せされます。
そのため、長期譲渡所得であれば15%×2.1%＝0.315%の税率で復興特別所得税も課税されることは覚えておきましょう。
また、所有期間を判断する基準が「売却した年の1月1日」という点には、注意が必要です。
仮に、2017年6月1日に購入した土地を2022年6月2日に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、基準日である2022年1月1日時点では5年経過していません。
そのため、上記の例では短期譲渡所得の税率が課せられるのです。
土地を売却して利益が出た場合、利益に対しては所得税だけでなく住民税も課せられます。
住民税が課せられる場合、売却した翌年の6月以降に納税通知書が送付されるので、通知書にしたがって納税が必要です。
また、住民税の税率も所有期間5年を境に以下のように異なります。
| 所有期間 | 住民税税率 | 所得税・復興特別所得税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超え | 5% | 15.315% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 9% | 30.63% | 39.63% |
不動産売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得にかかるこれらの所得税・住民税をまとめて譲渡所得税とも呼びます。
譲渡所得税とは、売却の利益に対してかかる所得税・住民税のことです。
利益が発生しなければ、譲渡所得税も発生しません。
また、利益が発生する場合でも3,000万円特別控除などを適用することで税額を押さえることが可能です。
譲渡所得税が発生する場合は、売却した年の翌年の確定申告で納税が必要になります。
確定申告が不安な方は、税理士や自治体の相談窓口などに相談すると良いでしょう。不動産会社によっては確定申告をサポートしてくれるケースもあるので、相談するのもおすすめです。
登録免許税とは、法務局に不動産の登記申請をする際にかかる税金です。
登記の種類によっても税額は異なりますが、土地売却で必要になる主な登記での税額は以下のとおりです。
| 登記の種類 | 概要 | 税額・税率 |
|---|---|---|
| 抵当権抹消登記 | 抵当権を抹消するための登記 | 不動産1個につき1,000円 |
| 所有権移転登記 | 所有権を移転するための登記 | (売買の場合)売却額×2％, ※令和8年3月31日までは売却額×1.5% |
国税庁：「登録免許税の税額表」
土地に抵当権が設定されている場合、売却時には抵当権の抹消が必要です。
抵当権抹消登記の税額は、不動産1個につき1,000円のため土地1筆のみの売却であれば1,000円かかります。
もし、土地だけでなく建物も一緒に売却する場合は、2,000円必要です。
また、売却後には所有権を売主から買主に変更する登記である所有権移転登記が必要になります。
ただし、所有権移転登記は買主がおこない売主はその費用を負担しないのが、一般的です。
登録免許税は登記を申請する際に支払うものです。
基本的に登記は司法書士に依頼するケースが多く、その場合は売買契約時に司法書士に支払うことになります。
その場合は、別途司法書士への依頼料も必要になることは覚えておきましょう。
土地売却では、取引額によっては税額も高額になります。
そのため、事前にどれくらいの税金がかかるかを押さえておくことが重要です。
ここでは、土地売却にかかる税金のなかでも大きな割合を占める「譲渡所得税」の計算方法をみていきましょう。
譲渡所得税とは、土地売却の利益にかかる所得税・住民税のことです。
譲渡所得税は、大まかに次の2つのステップで計算できます。
以下で、それぞれのステップを詳しく解説します。
まずは、譲渡所得税の対象となる「課税譲渡所得」を計算します。
譲渡所得とは、大まかには売却額から購入にかかった費用と売却にかかった費用を差し引いた額です。
具体的には、以下の計算方法で計算できます。
課税譲渡所得金額＝不動産売却による収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額
取得費とは、売却した不動産の購入時にかかった費用です。
不動産の購入額だけでなく、不動産会社への仲介手数料や印紙税なども含まれます。
建物の場合は、取得費から減価償却を差し引く必要がありますが、土地は減価償却の対象外のため土地の購入額と諸経費の合計が取得費となります。
一方、譲渡費用とは売却にかかった費用のことです。
不動産会社への仲介手数料や印紙税・建物の解体費用などが含まれます。
売却額から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに特別控除を差し引いた額が譲渡所得税の対象です。
特別控除は、のちほど解説するので参考にしてください。
課税対象の譲渡所得を算出したら、譲渡所得税の税率を乗じることで税額を算出できます。
先述したように、譲渡所得税の税率は所有期間によって以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税・復興特別所得税 | 住民税税率 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
ここでは、具体的に土地売却にかかる税金の計算をしてみましょう。
なお、ここでは特別控除は考慮せずに計算していきます。
まずは、1,000万円で土地を売却したケースを計算しましょう。
具体的には、以下の条件で計算します。
この場合の譲渡所得は以下のとおりです。
譲渡所得＝1,000万円－(600万円＋50万円＋100万円 )＝250万円
所有期間3年は短期譲渡所得になるため、譲渡所得税は以下のとおりです。
譲渡所得税＝250万円×39.63％＝約99万円
上記の場合、約99万円の譲渡所得税がかかります。
また、抵当権抹消登記1,000円と印紙税1万円（軽減措置5,000円）も必要になります。なお、印紙税は譲渡費用に含めることができます。
条件は以下のとおりです。
譲渡所得は以下のようになります。
譲渡所得＝2,000万円－(1,500万円＋150万円＋150万円)＝200万円
所有期間8年は長期譲渡所得となるため、譲渡所得税は以下のとおりです。
譲渡所得税＝200万円×20.315％＝約40万円
また、抵当権抹消登記1,000円と印紙税2万円（軽減措置1万円）も必要です。前述のとおり、印紙税は譲渡費用に含めることが可能です。
条件は以下のとおりです。
譲渡所得は以下のようになります。
譲渡所得＝5,000万円－(3,500万円＋300万円＋400万円 )＝800万円
譲渡所得税・抵当権抹消登記・印紙税は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝800万円×20.315％＝約163万円
抵当権抹消登記：1,000円
印紙税：2万円（軽減措置1万円）
※印紙税は譲渡費用に含めることが可能
以下の条件で算出します。
譲渡所得は以下のとおりです。
譲渡所得＝8,000万円－(6,000万円＋500万円＋600万円 )＝900万円
譲渡所得税・抵当権抹消登記・印紙税は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝900万円×39.63％＝約357万円
抵当権抹消登記：1,000円
印紙税：6万円（軽減措置3万円）
※印紙税は譲渡費用に含めることが可能
最後に、1億円で売却した場合を計算してみましょう。
条件は、以下のとおりです。
譲渡所得は以下のとおりです。
譲渡所得＝1億円－(7,000万円＋500万円＋800万円 )＝1,700万円
譲渡所得税・抵当権抹消登記・印紙税は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝1,700万円×20.315％＝約345万円
抵当権抹消登記：1,000円
印紙税：6万円（軽減措置3万円）
※印紙税は譲渡費用に含めることが可能
上記のように、譲渡所得税は100万円を超えることも珍しくありません。
しかし、実際には3,000万円特別控除などの適用要件を満たすことで、税金がかからないケースも少なくないのです。
以下では、特例を含めた土地売却での手取り額を増やす方法をみていきましょう。
土地売却で手取り額を増やす方法には、以下の3つの方法が挙げられます。
それぞれ詳しくみていきましょう。
譲渡所得税には、さまざまな特例・控除が用意されており、適用することで節税が可能です。
土地の売却で検討できる特例には、以下のようなものがあります。
3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
この特例を適用すれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税は発生しません。
3,000万円特別控除は、マイホームの売却だけでなくマイホームを取り壊して１年以内に売却した土地に対しても適用できるので検討してみると良いでしょう。
10年超所有期間軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際の譲渡所得税の税率を軽減する特例です。
適用すれば、譲渡所得6,000万円以下の部分での税率を14.21%まで引き下げられます。
10年超所有期間軽減税率も、所有期間10年を超えるマイホームを取り壊して1年以内に土地を売却する場合に適用が可能です。
3,000万円特別控除と10年超所有期間軽減税率は併用できるため、条件を満たせば大きな節税が見込めます。
ただし、適用には細かな条件をクリアする必要もあるので、適用できる可能性があるなら条件を確認するようにしましょう。
この特例では、住み替えを目的とした売却で利益が出た場合、譲渡所得税を新しく購入した家を売却する時まで繰り延べることが可能です。
土地の売却であっても、建物を取り壊してから1年以内であれば適用できます。
ただし、この特例は税金の免除ではなく将来への繰り延べという点には注意しましょう。
将来家を売却する場合、将来の税負担が大きくなる恐れがあります。
また、これらの特例を適用するには確定申告が必要な点にも注意が必要です。
適用すれば税金が発生しない場合でも、適用のために確定申告が必要という点は忘れないようにしましょう。
国税庁：「マイホームを売った時の特例」
国税庁：「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁：「特定のマイホームを買い換えたときの特例」
譲渡所得税は短期と長期では、税率が倍近く異なります。
長期譲渡所得になる5年を超えて所有してから売却するほうが税額を抑えられるため、所有期間を考慮して売却することをおすすめします。
ただし、譲渡所得税の所有期間は売却した年の1月1日が基準という点に注意が必要です。
5年で売却する場合、時期によっては短期譲渡所得になってしまう可能性があるので、期間ギリギリで売却する場合は所有期間をしっかり計算するようにしましょう。
タイミングに迷う場合は、一度不動産会社に相談してみると良いでしょう。
手取り額を増やすには税額を押さえることも大事ですが、そもそもの売却額を高くすることも重要です。
土地を高く売るためには、不動産会社選びが重要になってきます。
不動産売却の成功は、不動産会社の力量にも大きく左右されるものです。
また、不動産会社にはそれぞれ得意分野や得意エリアがあります。
土地の売却を依頼するなら、土地とそのエリアに強い不動産会社を選ぶことが重要です。
積水ハウス不動産では、迅速にさまざまな売却プランを提案してくれるので、豊富な選択肢から満足いく売却を目指せます。
土地売却を検討しているなら、まずは簡単な無料査定からスタートしてみると良いでしょう。
土地の売却を検討する方の中には、相続した土地というケースも少なくありません。
相続した土地であっても、売却では税金が発生します。
ただし、相続の場合は適用できる特例も変わってくるので理解しておくようにしましょう。
相続した土地を売却した場合の譲渡所得・譲渡所得税の計算方法は、先述した方法と変わりはありません。
しかし、相続した土地の場合、購入してからかなり年数が経過しており取得費がわからないというケースも少なくないでしょう。
取得費がわからない・証明できないといった場合は、概算取得費として売却額×5%を計上することになります。
例えば、3,000万円で売却した場合の概算取得費は150万円です。
概算取得費で計上する場合、基本的に本来の取得費よりも計上できる額が少なくなります。
そのため、譲渡所得が多く発生し譲渡所得税の額も高くなる点には注意しましょう。
取得費を証明するためには、売買契約書や領収書などが必要です。
事前に取得費に関わる書類の有無を確認しておくようにしましょう。
また、所有期間は相続や贈与の場合、被相続人や贈与者の取得時期が引き継がれます。
仮に、被相続人の所有期間が10年、相続してから1年で売却する場合は、所有期間11年となるのです。
国税庁：「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得時期」
相続した土地を売却する場合に、適用を検討できる特例には以下のようなものがあります。
取得費加算の特例とは、相続した土地を売却した場合に支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例です。
取得費加算の特例を適用するには、相続税を支払っていることや相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却しているなどの要件を満たす必要があります。
また、相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した空き家の売却時に譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
相続した家を取り壊した土地を売却した場合でも適用できます。
ただし、相続空き家の3,000万円特別控除は、相続開始の日から3年目の12月31日までの売却や売却代金1億円以下など適用条件が厳しい点には注意しましょう。なお、令和6年1月1日以降の譲渡においては、被相続人居住用家屋及びその敷地等の相続人が3人以上の場合、特別控除額は2,000万円となります。
最後に、土地売却に関してよくある質問をみてきましょう。
土地売却では税金以外にも以下のような費用がかかります。
仲介手数料とは、不動産会社の仲介に対する手数料であり、その上限は以下の計算で求めることができます。
仲介手数料上限(売却額400万円を超える場合)＝売却額（税抜）×3%＋6万円＋消費税
上限以内であれば不動産会社は自由に設定できますが、ほとんどの不動産会社で上限ギリギリに設定されています。
仲介手数料は、売買契約時に半分・決済時に残額を支払うパターンと決済時に全額支払うパターンが一般的です。
事前に、支払いタイミングや方法は不動産会社に確認するようにしましょう。
また、売却にともない住宅ローンを完済する場合は、一括返済の手数料が必要です。
金融機関によっても手数料は異なりますが、1,000円～3万円程かかってくるでしょう。
司法書士に依頼して抵当権を抹消する場合は、登録免許税以外に司法書士費用として1～5万円程かかります。
このように、売却する際にもさまざまな費用がかかってくるので、事前に費用を計算しておくことも大切です。
土地売却に関わる費用については以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
土地売却の手続き・流れや費用、希望価格で売るためのポイントをご紹介
以下のようなケースでは、土地売却で税金(譲渡所得税)がかかりません。
利益が出る場合でも出ない場合でも、3,000万円以下であれば特例を適用することで税金は発生しません。
買い替え特例の場合は、今は税金がかからなくても、その分が将来に繰り延べられる点は注意しましょう。
譲渡所得税の税率は、所有期間5年超えと5年以下では大きく異なります。
売却のタイミングに余裕があるなら、所有期間が5年を超えるのを一つの目安にすると良いでしょう。
ただし、5年以下であっても高く売却できるのであれば、5年を待たずに売却したほうが利益が出る可能性もあります。
タイミングに迷う場合は、一度不動産会社に相談してみると良いでしょう。
購入価格がわからない場合は、売却額×5%を取得費として計上します。
取得費は領収書などの証明できる書類が必要になるため、契約書などは大切に保管するようにしましょう。
ここまで、土地売却にかかる税金に関して詳しくお伝えしました。
土地売却では、印紙税・登録免許税・譲渡所得税(所得税・住民税)がかかります。
特に、売却の利益にかかる譲渡所得税は税額も高額になるケースも少なくないため、計算方法や適用できる特例などを理解しておくことが重要です。
土地売却で手取り額を増やすためには、節税だけでなく高く売ることも大切になってきます。
土地売却を検討しているなら、まずは査定でどれくらいで売却できるかを把握することから始めると良いでしょう。
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