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家を売る方法はさまざまです。どのような方法を選ぶのが良いのでしょうか。
本記事では、家を売る主な方法や媒介契約の種類、売却の進め方や売却にかかる費用、また仲介を依頼する不動産会社を選ぶポイントを解説します。
家の売却が初めてで、なにから始めたらよいか分からない方はぜひご覧ください。
家を売る方法には、大きく分けて「仲介」「買取 」「個人売買」の3種類があります。
それぞれ特徴が異なるので、自分に適した売却方法を選ぶことが大切です。
以下でそれぞれの特徴を見ていきましょう。
不動産会社に間に入ってもらい売却する方法が「仲介」です。
仲介する不動産会社は売主に代わって買主を探し、売買契約などのサポートも行います。
一般的な不動産売却は仲介がほとんどです。
仲介は、市場での売却となるので適正価格での売却を目指せます。
しかし、買主が現れないことには売却できません。また買主が見つかった場合でも住宅ローン審査などが必要なので、時間がかかりやすい点には注意が必要です。
比較的時間に余裕があり適正価格で家を売りたい方や、仲介で売りやすい好条件の物件の売却を検討している方は、仲介での売却が適しているでしょう。
また、仲介する不動産会社とは「媒介契約」と呼ばれる契約を結びます。
後程詳しく説明しますが、媒介契約には以下の3種類があります。
それぞれメリット・デメリットが異なるので、自身に合った契約方法を選ぶことが重要です。媒介契約の詳細を知りたい方は、こちら をご覧ください。
不動産会社に不動産を直接買い取ってもらう方法を「買取」と呼びます。
仲介の場合、不動産会社はあくまで間に入るだけで買主は第三者ですが、買取は不動産会社が買主となります。
買取は、不動産会社との条件がまとまればすぐに売却できるというメリットがあります。
仲介のように売却活動をして買主を探す必要がないため、短期間で売却できます。
また、仲介ではないため仲介手数料が必要ない点も魅力的です。
短期間で売却できる一方で買取は仲介よりも売却額が低くなる傾向があり、一般的には、仲介の7～8割程度の価格での売却になります。
売却額が下がってでもすぐに売却したい、家の住み替えなどで売却の時期が迫っているという方は買取の検討をおすすめします。
ただし、すべての不動産会社が買取に対応している訳ではありません。また、物件の種別によっては買取に応じてもらえない場合もあるため、不動産会社を選ぶ際は、買取を行っているのか事前に確認をするのがよいでしょう。
積水ハウス不動産では土地やマンション、一戸建て・事業用不動産など、物件種別問わず買取を検討できます。まずはお気軽にご相談ください。
自分で買主を探して売却する「個人売買」という売却方法もあります。
親子や親戚・知人間で個人売買されるケースは珍しくありません。
個人売買は不動産会社を通さないため仲介手数料が不要です。また、購入希望者と直接交渉できるので、柔軟な売却ができるというメリットがあります。
ただし、知り合いに購入希望者がいない場合、自分で売却活動をしなければいけません。個人の力ではなかなか周知が難しく、売却できない可能性が高くなるでしょう。
また、契約手続きにおいてもプロである不動産会社のサポートを受けられず、すべて売主・買主で進めなければならない点にも注意しなければなりません。
不動産売買は、不動産や法律・税金など専門的な知識が必要です。
知識や経験のない個人が契約することで、トラブルに発展するおそれもあるため、仮に個人売買する場合でも、契約時には不動産会社や司法書士などプロの手を借りることをお勧めします。
仲介で家を売る場合、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3種類があるので、違いを理解したうえで適切な契約方法を選ぶことが大切です。
| 媒介契約名 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約 | 〇 | × | × |
| 契約の期間 | 規定なし | 最長3ヵ月 | 最長3ヵ月 |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | × |
| レインズの登録義務 | 登録義務なし | 媒介契約締結日の翌日から7営業日以内に登録 | 媒介契約締結日の翌日から5営業日以内に登録 |
| 販売状況の進捗報告 | 規定なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約できる方法です。
一般媒介契約では自分で買主を見つけて契約する「自己発見取引」もできるため、比較的自由度の高い契約といえます。
しかし、一般媒介契約は不動産会社間で物件情報を共有するレインズへの物件登録や、売却活動の報告義務がありません。
売却活動の状況は自分で問い合わせて確認しないといけないため、進捗の把握がしにくいケースがあります。
なお、一般媒介契約の契約期間は行政指導に従って3ヵ月で設定するのが一般的となっています。
また、複数の不動産会社と契約できるので、不動産会社の営業優先度が下がりがちです。
複数の不動産会社と契約すると、それだけ窓口も多くなり連絡が煩雑になる点にも注意しましょう。
専任媒介契約とは、不動産会社1社のみと契約する形態です。
さらに、不動産会社はレインズへの登録と売却活動報告の義務がある点も、一般媒介契約とは異なります。
売却活動の状況が定期的に報告されるので、売却状況を把握しやすいという点がメリットです。
専任媒介契約は不動産会社1社のみとの契約になるため、同時に複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約とは異なり、不動産会社の熱心な売却活動が期待できます。
さらに、専任媒介契約は自己発見取引が認められているため、より好条件の買主と契約できる可能性もあります。
ただし、専任媒介契約の契約期間は最長3ヵ月と定められています。
売主の自己都合により契約期間中に解約すると違約金などが発生するおそれがあるため、契約する不動産会社選びは慎重に行いましょう。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約同様に不動産会社1社のみと契約する形態で、こちらも、レインズへの登録・売却活動報告の義務が課せられています。
ただ、専任媒介契約とはレインズへの登録報告の期間が以下のように異なっています。
| レインズへの登録義務 | 売却活動報告義務 | |
|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 媒介契約締結の翌日から5営業日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | 媒介契約締結の翌日から7営業日以内 | 2週間に1回以上 |
また、専属専任媒介契約は自己発見取引が認められていません。
自分で買主を見つけた場合も、売買契約を締結するには不動産会社を通す必要があるので注意しましょう。
より制限が厳しくなるのが専属専任媒介契約ですが、その分不動産会社は確実に仲介手数料を得られるため熱心に売却活動してくれる傾向にあります。
不動産会社に売却活動を全て任せたい・しっかりサポートしてもらいたいという方は、専属専任媒介契約が適しているでしょう。
専属専任媒介契約も契約期間が最長3ヵ月となるので、契約する不動産会社は慎重に選ぶことが大切です。
家を売却する際には、全体の流れを押さえておくことが重要です。
ここでは、一般的な売却方法である仲介の流れを解説します。
大まかな流れは以下の通りです。
不動産会社を選ぶ前に、以下のような準備をしておくと良いでしょう。
住宅ローンが残っている不動産の場合、売却できるかどうかは住宅ローン残高によって変わってきます。
住宅ローンを売却額や自己資金・つなぎ融資などを使って完済可能なら売却できますが、完済が難しい場合は売却できません。
売却の判断をつけるためにも、正確な住宅ローン残高と売却に充てられる資金を確認しましょう。
また、住宅ローン残高や新居の予算などをもとに売却したい金額を決めておくことも大切です。この際、自分でも売却相場を把握しておくと売却計画や不動産査定時の目安にできるでしょう。
売却を進める際には、購入時の売買契約書や登記済証（権利証）または登記識別情報通知書・間取り図などの書類を準備しましょう。
家の売却価格を決めるために、不動産会社に依頼して査定を受けます。
査定は売却するか否かの判断材料だけでなく、不動産会社選びとしても重要なポイントです。
ほとんどの不動産会社は、基本的に無料で査定を行っています。まずは気になる不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社の査定は、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
| 査定名 | 机上査定 | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 特徴 （査定方法） |
築年数・所在地などのデータをもとに査定価格を算出する方法 | 不動産会社の担当者が現地を訪れて査定価格を算出する方法 |
| 査定の精度 | 普通 | 高い |
| 査定にかかる 時間 |
当日～1週間程度 | 1週間～1ヵ月程度 |
机上査定は、査定依頼フォームに必要事項を入力するだけで、当日～数日後と、短期間で査定結果を回答してもらえるというメリットがあります。
ただし、建物の状態や周辺環境といった個別の状況は反映されないため、訪問査定よりも精度は落ちます。
訪問査定は、不動産の個別の状況も反映されるため、より精度の高い査定が期待できます。担当者との日程調整などで査定結果を得るのに1週間～1ヵ月ほど時間がかかる点には注意が必要です。
まずは机上査定で大まかな売却価格を把握し、その中から直接会って説明を受ける不動産会社を選ぶと良いでしょう。
売却を依頼する不動産会社を選んだら、媒介契約を結びます。
不動産売却において不動産会社は、査定から売却活動・売買契約・引渡しまでと長期に亘って付き合う相手となります。
適正価格での売却や希望するタイミングで売却ができるかどうかは、不動産会社の力量にかかっているといっても過言ではないでしょう。
また、専任媒介契約・専属専任媒介契約では不動産会社1社としか契約を結べず、基本的には契約期間中の不動産会社の変更もできません。
そのため、どの不動産会社と媒介契約を結ぶかは慎重に選ぶことが重要です。
媒介契約締結後、売却活動がスタートします。
チラシ作成やポータルサイトへの掲載・問い合わせ対応といった売却活動は不動産会社が行います。
空家の場合は売主が内覧に立ち会う必要はありませんが、居住中の家の内覧の場合は、内覧前に家の中を片づけたり、場合によっては内覧の際の質問に答えるなどの対応が必要になります。
購入希望者が現れたら不動産会社を通して売買条件を交渉し、売主・購入希望者ともに条件に合意できれば売買契約締結に進みます。
売買契約は、売主・買主・不動産会社の担当者の三者立ち合いのもと締結します。
重要事項・契約内容の説明を受けるので、納得いくまで確認したうえで契約書に署名・捺印するようにしましょう。
売買契約締結後は、契約書で定めた期日で決済と不動産の引渡しが行われます。
一般的には、売買契約の1ヵ月程度後に行われるケースが多いでしょう。
買主から不動産の売買代金を受け取り、鍵などを引渡すなどして取引完了です。
また、売却と同時に抵当権を抹消する場合は、抹消手続きも行います。
売主は引渡し期日までに引っ越しやライフラインの解約などを済ませ、期日に引渡しができるように準備を進めておきましょう。
期日に引渡せない場合、違約金が発生する場合があるので早めに取りかかることが大切です。
不動産売却で利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税が課せられるので、確定申告をして納税することが必要です。
なお、利益が出ていない場合は税金も発生しないため、確定申告は必要ありません。ただし、所得控除や税額控除など各種控除の特例を利用すれば税金が発生しないケースでは、特例の適用を受けるための手続きとして、確定申告が必要になるので注意しましょう。
確定申告の時期は、売却した年の翌年2月16日～3月15日です。
この期間を過ぎると無申告加算税などのペナルティがあるおそれもあるので、早めに確定申告の準備を進めましょう。
税金の計算や確定申告の方法に不安がある方は、税理士や自治体の相談窓口を利用することをおすすめします。
家を売る際、さまざまな費用が発生します。
主な売却にかかる費用には、以下の5つがあります。
仲介手数料とは、仲介で売却した場合に不動産会社に支払う成功報酬のことです。
仲介手数料の上限（成約価格（税抜）800万円以上の場合）＝成約価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
例えば、非課税の家を3,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は105.6万円(税込)です。
上記は上限であり、不動産会社は上限内であれば仲介手数料をいくらに設定しても構いませんが、基本的には上限の金額を求められます。
仲介手数料は、売買契約成立時に発生する手数料であるため、売買契約が成立するまで請求されることはありません。
仮に、売買契約に至らなければ仲介手数料を支払う必要はありません。
また、仲介で売却する場合の仲介手数料には、売却にかかる不動産会社の人件費などの費用も含まれています。したがって、基本的には不動産会社に仲介手数料以外の費用を請求されることはありません。
特別な広告を依頼したり、遠方に出向いてもらったり、特殊なケースで費用が発生する可能性はありますが稀なことです。
仲介手数料を支払うタイミングは、一般的には以下のいずれかです。
不動産会社によって支払方法は異なるので、事前に確認しておくようにしましょう。
登録免許税とは、不動産の売買や会社設立などの登記の際にかかる税金です。
法務局に登記手続きを申請する際に支払う手数料のような税金でもあります。
不動産売買では、土地・建物の所有者の変更を登記するので、その際に登録免許税がかかります。また、売買にともない抵当権を設定・抹消する際にも抵当権に関する登記を行います。
登録免許税は登記する内容により税率が異なり、主な不動産売買で必要な登記の税率は以下の通りです。
| 登記内容 | 税額 |
|---|---|
| 抵当権抹消登記 | 不動産個数×1,000円 |
| 所有権移転登記 | 不動産評価額×2% |
なお、所有権移転登記は買主が負担するのが一般的です。基本的には売主は負担しませんが、事前に不動産会社に確認するようにしましょう。
登記手続きは自分で行えますが、登記のプロである司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権抹消登記は金融機関が司法書士への依頼を必須としているケースもあるので注意しましょう。
また司法書士に依頼する場合、手数料の支払いが必要になります。
費用は依頼する司法書士や依頼内容によって異なりますが、抵当権抹消登記で8,000円～3.5万円程が目安です。
印紙税とは、課税対象となる書類を作成した際にかかる税金です。不動産売買の場合、売買契約書が印紙税の対象となります。
印紙税は、売買契約書に記載されている契約金額に応じて税額が異なります。主な不動産売買の価格帯での税額は以下の通りです。
| 契約金額 | 本則税率 | 令和9年3月31日まで |
|---|---|---|
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
なお、令和9年3月31日までに作成した書類は、税額の軽減を受けられます。
印紙税は税額分の収入印紙を購入し、売買契約書に貼付・消印して納税します。納税を忘れると、本来納めるべき税額の3倍に相当する金額が徴収される（過怠税）ので注意しましょう。
家を売って得た利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税・住民税の対象です。また、譲渡所得は給与所得とは別に課税される分離課税の対象です。
譲渡所得にかかる所得税・住民税はまとめて譲渡所得税と呼ばれ、以下のように計算できます。
STEP1：課税対象譲渡所得を計算する
STEP2：譲渡所得税・住民税の税率をかける
課税対象となる譲渡所得は以下の方法で計算します。
課税対象譲渡所得＝売却額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
売却額から取得費と譲渡費用を差し引いて、課税譲渡所得を算出します。
また、マイホームを売却することなど、一定の条件を満たすことで3,000万円特別控除などの適用を受けることが可能です。
算出した課税譲渡所得に対し、譲渡所得税の税率を乗じることで税額の計算ができます。
税率は所有期間に応じて以下のように異なるので、注意しましょう。
| 所有期間 | 所得税・ 復興特別所得税 |
住民税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」
所有期間5年を境に短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれ、税率も倍近く異なります。
短い期間での売却は高額な税金を招くため、売却する際には所有期間を考慮してください。
なお、譲渡所得における所有期間の考え方については注意が必要です。譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得となります。
例えば、2020年4月1日に購入した不動産を2025年5月1日に売却した場合、暦年では5年超ですが、譲渡所得における所有期間の考え方（譲渡した年の1月1日における所有期間）だと5年以下となり、短期譲渡所得の税率が適用されます。
仮に長期譲渡所得の税率を適用したいということであれば、2026年1月1日以降に売却する必要があります。
家の売却を成功させるためには、不動産会社の選び方が大きく影響します。
売却の実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことで、満足のいく売却がしやすくなるでしょう。
不動産会社を選ぶ際には査定価格額だけでなく、以下のような点も考慮して選ぶことが大切です。
要望や質問に対してのレスポンスの早さや適切に対処してくれるかは重要なポイントです。
不動産売却は基本的に数ヵ月という長期に亘るため、スムーズに対応してくれない不動産会社ではストレスが溜まってしまいます。
また、売主に対してスムーズに対応していない不動産会社の場合、購入希望者に対しても同じ対応をしているおそれもあるでしょう。
問い合わせにスムーズに応じなかったり、内覧日程の調整に時間がかかったりすると、購入希望者が離れる可能性があります。
反対に、素早く応じてくれる不動産会社は、売却時の疑問や不安にもしっかり対応してくれるので安心して売却を任せられます。
購入希望者への対応もスムーズであれば、早期の売却も期待できるでしょう。
物件のあるエリアの情報に精通していると、購入希望者に対して周辺情報を提供できるなど、さまざまな切り口で物件の魅力をアピールできます。
例えば、子育て世帯が家の購入を迷っている場合、学校などの教育施設、公園などをアピールすることで購入の後押しになります。
また、エリアの情報に詳しいことでより適正価格での提案を受けることもでき、スムーズな売却が期待できるでしょう。
不動産売却は何度も経験するものではないため、はじめて不動産を売却するという売主も少なくありません。
経験も知識も不足している売主が適正価格で売却するには、不動産会社のアドバイスが欠かせません。
特に古い家や立地が悪い家といった条件が悪い物件の場合、よりアドバイスが重要になってきます。
また、細かくアドバイスできる不動産会社は経験豊富というケースも多いので、早期の売却も期待できるでしょう。
査定価格の根拠やデメリットまで説明してくれるかという点も、不動産会社を見極めるポイントの1つです。
売却実績を確認することで、不動産会社ごとの販売経験や得意分野が見えてきます。
一戸建てを売却するなら一戸建てが得意な不動産というように、自分の売却する物件種別の取り扱いを得意とする不動産会社を選ぶことが重要です。
自分の売りたい物件種別の売却実績が豊富なら、売却のノウハウが蓄積されており適切な売却方法で進められるでしょう。
また、店舗数が多ければそれだけ利用者も多い可能性が高く、自分の物件がより多くの人の目に留まりやすいです。
店舗間ネットワークを活かした売却も期待できるのもメリットといえるでしょう。
ここでは、不動産売却をスムーズに進めるポイントとして以下の4つを解説します。
物件の相場を把握することで、不動産会社が提示する査定価格の判断材料になります。
物件の相場を知らないまま査定を受けると、不動産会社の査定価格を鵜呑みにしてしまうおそれがあります。
仮にその不動産会社が安値を付ける会社であった場合、売却時に大きく損をしてしまうことにもなりかねません。
物件の相場を理解することで、査定価格が相場に対して安いのか・高いのかを判断できます。
また購入希望者からの価格交渉の際にも、必要以上の値引きを避けられるなど安値で売却することを防ぎやすくなります。
売出価格は、売主が自由に決められます。
とはいえ、相場に対して高すぎたり安すぎたりすると不都合が生じやすくなるので注意しましょう。
相場に対して高すぎる場合、購入希望者から避けられてしまい売却しにくくなります。
相場よりも安ければすぐに売却できる可能性は高くなりますが、手元に残るお金が少なかったり、住宅ローンが完済できなかったりする可能性もあるでしょう。
売出価格を決める際には、相場や不動産会社のアドバイスを踏まえて慎重に価格を設定することが大切です。
仲介での売却は、買主が現れなければいつまでも売却活動が続きます。
不動産売却は一般的に3ヵ月～半年ほど時間がかかると言われていますが、条件の悪い不動産の場合は、より長く時間がかかるケースも多いです。
とはいえ、いつまでも売却活動を続けていても売れる可能性は高くはありません。
長期的に売れ残っている不動産は、人の目に留まりにくくなるうえに、売れ残っていることを理由に避けられるおそれもあるのです。
スムーズに売却するためには、値下げのタイミングや売却の期限をあらかじめ決めておくことが重要です。
例えば、「3ヵ月売れなかったら値下げ」「半年売れなかったら買取」と決めておくと、売却計画が大きく崩れる心配がなくなります。
ただし、買取はすべての不動産会社が対応しているわけではないため、買取まで視野に入れられる不動産会社かは事前に確認しましょう。
不動産売買の繁忙期であれば需要が高く、スムーズに売れる可能性も高くなります。
一般的に家の需要は、4月の新生活に向けて1月～3月に高くなるといわれています。
次に需要が高いのが、人事異動が多い秋の9月～10月頃です。
この時期に売却できるように逆算して売却活動を進めることが重要です。
例えば、3月に売却(引渡し)するなら2月には売買契約・1月には内覧することになるため、11月・12月には不動産会社と媒介契約を締結しておく必要があります。
不動産は思い立ってすぐに売れるものではありません。
あらかじめ売りたい時期から逆算し余裕を持った計画を立てておくようにしましょう。
ここでは、相続した家や住宅ローンのある家の売却について解説します。
遠方の実家など相続した家は、使わなくても固定資産税などがかかってくるので、いつまでも所有するよりも売却を検討したほうが良いでしょう。
また、現金化して相続人で分けたい・相続税に備えたいというケースも少なくありません。
相続した家であっても、基本的には通常の不動産売却と同じ手順で売却できます。
ただし相続した家の場合、先に相続登記が必要になるので注意しましょう。
相続登記とは、家の名義人を被相続人（死亡した人）から相続人に変更する登記手続きです。
たとえ子どもであっても親の名義の家を勝手に売却できません。そのため、まずは自分の名義に変更する手続きが必要です。
相続登記後は、通常の売却同様に不動産会社に査定してもらい売却を進めていきましょう。
しかし、相続した家の場合、築年数が古く売却が難しいケースも珍しくありません。
また、旧耐震基準で建てられている家の場合も売却が難しくなります。
建物として売却が難しい場合、古家付きの土地として売却するか、自治体が運営する空き家バンクを活用することを視野に入れると良いでしょう。
家の売却は住宅ローンの完済が必須です。
住宅ローンが残っている家には抵当権が設定されており、売却するときには住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
住宅ローンが売却額で完済できる場合は問題なく売却に進めます。売却額だけでは足りない場合も、自己資金や親からの援助・つなぎ融資などで完済できるなら売却可能です。
一方、それらの工夫でも完済できない場合は基本的に売却できません。
ただし、住宅ローンの返済が滞っている場合には、金融機関の同意を得て売却する任意売却であれば売却できます。
返済が滞っていない状態では金融機関も合意してくれないケースがほとんどなので注意しましょう。
ここまで、家を売るための基本的な流れや費用・不動産会社の選び方などを解説しました。
家の売却はいくつかの手続きが必要ですが、基本的に不動産会社のサポートを受けながら進めるため、初めてでも問題なく売却することが可能です。
ただし、売却の成功はサポートする不動産会社にかかっているので、媒介方法を含めて慎重に選ぶことが重要になります。
この記事で紹介した不動産会社の選び方を参考にしながら、自身の売却にぴったりの不動産会社を選ぶことが大切です。
積水ハウス不動産なら、豊富な実績と売却サポートで安心かつ短期間での売却が目指せます。
一戸建て・マンション・土地など多様な不動産に対応しているので、まずは気軽に査定からスタートしてみてはいかがでしょう。
