土地売却の手続き・流れや費用、希望価格で売るためのポイントをご紹介

土地の売却方法には、主に以下の3種類があります。

• 不動産会社に仲介を依頼する
• 不動産会社に買い取ってもらう
• 自分で買主を募集して売る

以下でそれぞれの特徴を見ていきましょう。

不動産会社に仲介を依頼する

買主を探して売却するので、売却までにはある程度時間がかかるでしょう。
しかし、市場価格での売却を目指しやすいので、時間に余裕があり、適正価格で売却したい方におすすめです。

なお、媒介契約の種類には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれメリット・デメリットが異なるので慎重に判断しましょう。

媒介契約の種類や売却の流れについて、詳しくはこちらの記事でも解説しているのでご覧ください。
家(不動産)を売るには？売却手続きや費用、不動産会社を選ぶポイントを解説

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に土地を直接買い取ってもらう方法を「買取」といいます。
仲介において不動産会社は売主と買主の間に入るだけで、買主は第三者です。買取の場合は、買主が不動産会社となるのです。

買取による方法で売却する場合、不動産会社は仲介に入らないため、仲介手数料を支払う必要がなく、売主としては費用を抑えることが可能です。

また、買主を探す必要もなく、不動産会社との条件に合意すれば売却できるので、短期間での売却が可能です。

ただし買取の場合、仲介での売却よりも売却価格が低くなります。
市場価格の7～8割程度となるのが一般的なので、高値での売却は期待できません。
売却価格が安くなっても良いから早く売りたい、または売却の期限が決まっているというケースは買取が適しているでしょう。

自分で買主を募集して売る

自分で買主を募集して売る方法を「個人売買」といいます。
不動産会社に仲介してもらわずに、直接買主の募集や交渉、契約を進めていく方法です。親子や親戚など親しい間柄で個人売買をするケースは少なくありません。

不動産会社に仲介を依頼しないため、仲介手数料は発生しません。

また、買主と直接交渉していくので、売却条件を柔軟に設定しやすいというメリットもあります。

ただし、プロである不動産会社の手を借りずに契約を進めていくため、トラブルになりやすい点には注意が必要です。

土地の売買は、法律や税金などの専門知識が必要です。仮に契約書にミスがあれば、後々買主とトラブルになるかもしれません。

そのため、個人売買は基本的にはおすすめできません。買い手を見つけた場合でも、契約だけは不動産会社や司法書士などのプロの手を借りて進めることをおすすめします。

土地の売却は、一般的に3ヵ月～半年程度時間を要するため、全体の流れを押さえておくことが大切です。ここでは仲介で売却する場合の流れを解説します。

大まかな流れは以下のとおりです。

• 書類整理などの準備
• 不動産の査定を依頼
• 不動産会社を選び媒介契約を締結
• 買主の募集〜売買契約の締結
• 土地の決済・引渡し
• 確定申告

書類整理などの準備

土地の売却では、本人確認書類、土地権利書、固定資産税評価証明書など、さまざまな書類が必要です。
なかには取得に時間がかかるものもあるので、事前に準備しておくと良いでしょう。

査定の際も、土地の詳しい情報があるとより正確な査定が期待できるので、権利証などで土地情報の把握をおすすめします。
また、以下のような情報を整理しておくと良いでしょう。

• いつまでにいくらで売りたいか
• 土地の境界標の有無
• 類似の土地の相場
• 売却にかかる費用

土地の相場を把握しておくと、売却の損を回避しやすくなります。査定価格の比較の基準ともなるので、類似の土地の取引情報や、売出価格などから相場を把握しましょう。

いつまでに・いくらで売りたいのかを明確にしておくと、売却計画も立てやすくなります。この際、売却にかかる費用も把握すると、より詳細な計画を立てやすくなるでしょう。
売却にかかる税金はこちらで解説しているので参考にしてください。
土地売却の際にかかる税金は？いつ払う？計算・節税方法を解説

不動産の査定を依頼

土地を売却する前に、不動産会社に査定を依頼します。査定は売却価格の目安を把握でき、実際に売却を依頼する不動産会社の比較材料にもなるため、売却方針を決めるうえで重要なポイントです。

査定方法には、以下の2種類があります。

• 簡易査定（机上査定）
• 訪問査定

簡易査定とは、所在地や面積などのデータのみで査定価格を算出する方法です。オンラインで査定依頼できるサービスが多く、数時間〜数日という短期間で査定結果を得られるという特徴があります。

ただし、簡易査定はデータのみでの算出となるため、土地の状態や周辺環境などの個別の事情は反映されません。より正確な査定価格を知るには、次に紹介する訪問査定を受ける方が良いでしょう。

訪問査定とは、不動産会社の担当者が現地に出向いて査定する方法です。土地の状態なども加味されるので、簡易査定よりも精度の高い査定が期待できます。

しかし、訪問査定は査定結果を得るまでに1～2週間程度時間がかかります。担当者との日程調整も必要なので、さらに時間を要する可能性がある点には注意しましょう。

簡易査定で大まかな売却価格を把握したうえで、不動産会社の比較をおこない、その中から2～3社に絞って不動産会社の担当者に会って説明を受ける流れが一般的です。

不動産会社を選び媒介契約を締結

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。

土地をスムーズかつ適正価格で売却できるかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。

査定価格だけでなく、査定時の対応や取り扱っている不動産の種類、売却実績などから自分の土地売却にぴったりの不動産会社を選びましょう。

前述のとおり、不動産会社との媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。自分の売却スタイルに応じて契約形態を選ぶことが大切です。

自分で買主を探す可能性があり、すぐに売れるような好条件の土地であれば一般媒介契約で良いでしょう。土地売却の知識がないからプロに任せたい、手厚い売却サービスを受けたい方は、専任媒介契約または専属専任媒介契約をおすすめします。

買主の募集〜売買契約の締結

媒介契約締結後は、不動産会社が買主の募集をスタートします。チラシやポータルサイトなどへの掲載、問い合わせの対応といった活動は不動産会社がおこなうので、売主が何かする必要はありません。

ただ、売却活動中は土地の状態をきれいに保っておくと、買主への印象を良くでき、売却につながりやすくなります。除草や掃除など、土地の管理を適切におこなうことが大切です。

買主が現れたら売買の価格や条件のすり合わせをおこない、両者が条件に合意したら売買契約の締結に進みます。

売買契約時には、重要事項説明や契約内容の確認をおこない、問題がなければ署名・捺印し契約を締結します。契約締結後にキャンセルすると違約金が発生するおそれもあるため、契約内容はしっかりと確認しましょう。

また、売買契約時には買主から手付金を受け取ります。手付金は買主が売買契約時に購入代金の一部を支払うもので、売買価格の10%程度が目安です。
手付金は買主が特約でキャンセルする場合、返金が必要になるため、引渡しまでは手を付けないことをおすすめします。

土地の決済・引渡し

売買契約から1ヵ月以内を目安に、事前に定めた期日で決済・引渡しがおこなわれます。

決済では、手付金を除いた残額が買主から支払われるので、売主は金額の確認後、買主に必要書類を渡します。この際、所有期間に応じた固定資産税の清算金も買主から支払われるのが一般的です。

決済・引渡し後は、その日のうちに所有権移転登記の手続きもおこないます。所有権移転登記は法務局で手続きをします。決済・引渡しは平日の午前中におこなわれ、午後に法務局で手続きをするケースがほとんどです。

所有権移転登記の手続きは、基本的に買主側が依頼した司法書士がおこないます。とはいえ、登記手続きをどのようにするかは事前に確認しておくようにしましょう。

確定申告

土地売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税・住民税の対象です。そのため、利益が出たら確定申告をして納税をする必要があります。

確定申告の期限は、基本的には売却した翌年2月16日から3月15日です。確定申告を怠ると無申告加算税などのペナルティが科せられるので、早めに準備をして申告期限に間に合うようにしましょう。

譲渡所得税の計算や確定申告方法に不安がある方は、税理士や自治体の相談窓口に相談することをおすすめします。不動産会社によっては税金面もサポートしてくれるケースもあるので相談すると良いでしょう。

なお、確定申告は売却で利益が出た場合のみ必要です。利益が出ない場合は税金も発生しないので、確定申告は必要ありません。

土地売却といっても、どのような土地を売却するかによっても方法は異なります。ここでは、土地売却の具体的なパターンを7つ紹介します。

• 古い家が建っている土地の売却
• 相続した土地の売却
• 共有名義の土地の売却
• 農地の売却
• 山林の売却
• 遠方の土地・田舎の土地の売却
• 他人に貸している土地の売却

古い家が建っている土地の売却

築年数の古い家が建っている土地を売却する場合、以下の2つの方法があります。

• 古家付き土地として売却する
• 更地にして売却する

それぞれ詳細を見ていきましょう。

古家付き土地として売却する

古家付き土地として売却する場合、土地にかかる固定資産税の節税と、建物解体費がかからない点がメリットです。

居住用建物が建設されている土地の固定資産税は、最大で6分の1程度の大幅な軽減措置が適用される場合もあります。これは古い家や空き家であっても、建物があれば適用でき節税が可能です。

参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

また、建物付きで売却するので古家の解体費用を負担する必要はありません。一戸建ての解体ともなれば100万円以上かかるケースも珍しくないため、解体費用を抑えられるのは大きなメリットといえるでしょう。

ただし、古家が付いたままだと買主が解体費用を負担する必要があるという理由で避けられてしまう場合があります。仮に売却できる場合でも、解体費用を理由に値引き交渉を受ける可能性もあるでしょう。

古家付き土地は買い手がつきにくく、売却が長引けばその分家の管理費や固定資産税の負担も増える点には注意しましょう。

更地にして売却する

更地にして売却すれば、買主は購入後に活用しやすいため、スムーズに売却できます。特に立地が良い土地であれば、早期の売却も期待できるでしょう。

しかし更地にして売却する場合、売主は解体費用の負担が必要です。また、前述したように建物が建っている土地は固定資産税を軽減できますが、更地にしてしまうと軽減が適用されず、本来の高い税額となってしまいます。

売却までに時間がかかると固定資産税の負担が大きくなるので、解体の時期は慎重に検討することが大切です。

古家を解体した場合、「再建築不可にならないか」という点も事前に確認しておく必要があります。

再建築不可とは、建物解体後に現行の建築基準を満たせずに新たな建物を建築できない土地のことです。接道義務を満たせないなど、再建築不可物件になるケースは少なくありません。

再建築不可の場合、買主は購入後に活用できないため、売却しにくくなります。この場合、建物は解体せずにリフォームをして売却するか、再建築不可物件として安値で売却するかの選択になるでしょう。

相続した土地の売却

相続した土地の売却は、通常の土地の売却の流れと大きく変わりません。

なお、売却前に土地の名義人を被相続人（亡くなった人）から相続人に変更するための「相続登記」が必要です。

たとえ親から相続した土地であっても、土地の名義人が自分でなければ売却できません。

相続登記は令和6年4月1日より義務化されているので、相続した土地の売却を検討している場合は速やかに相続登記手続きを進めましょう。
参考：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

相続登記は自分で手続きができますが、遺言書や遺産分割協議書・戸籍謄本など、さまざまな書類が必要であり、手間と時間がかかります。

司法書士に依頼すればスムーズに手続きができるので、検討すると良いでしょう。

共有名義の土地の売却

共有名義の土地とは、複数の名義人で所有している土地のことをいいます。
共有名義の土地は単独名義（名義人が一人）の土地より売却が複雑になりやすいので注意しましょう。

共有名義の土地の場合、以下のような方法での売却が検討できます。

• 土地を分筆し、自分の持分だけを売却する
• 共有名義人全員の合意を得て売却する

それぞれの詳細を見てみましょう。

土地を分筆し、自分の持分だけを売却する

分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数に分ける手続きです。共有名義の土地は、他の名義人の同意がないと売却できません。

その場合、自分の持分に応じて土地を分筆し、自分だけの名義にすれば、その土地は自分の判断だけで売却できます。ただし、どのように土地を分けるかで他の名義人と意見が合わず、トラブルになる可能性があります。

また、分筆の仕方によっては形がいびつになるケースがあり、売却しにくくなるおそれがあるので注意しましょう。

共有名義人全員の合意を得て売却する

分筆をしなくても、共有名義人全員の合意があれば売却を進められます。この場合は、持ち分に応じて売却金を分けます。土地をそのままの状態で売却できるので、買い手も付きやすいでしょう。

しかし、共有名義人が多ければ多いほど、全員の合意を得るのは容易ではありません。仮に合意を得たとしても、売却価格やお金の分け方で揉める可能性もあるので注意しましょう。

広い土地や代々相続しているような古い土地の場合、共有名義である可能性が高いです。事前に名義人が誰なのかをしっかり確認しましょう。

農地の売却

農地の売却は「農地法」という法律によって厳しくルールが定められており、通常の宅地よりも売却が難しくなります。

一部の例外はありますが、農地の売却や賃貸借は基本的に農業委員会の許可が必要です。また、そもそも需要が低いという点も売却が難しい要因といえます。

農地を売却する方法には、以下の2つが挙げられます。

• 農地のまま売却する
• 宅地に転用して売却する

農地のまま売却する場合、農業委員会の許可が必要です。さらに買主は農地として利用する必要があり、農家や農業従事者しか購入できません。

農地を宅地に転用して売却すれば、買主は購入後に活用の幅が広がるので売却しやすくなるでしょう。

しかし、転用するには事前に農業委員会または都道府県知事の許可が必要です。さらに、転用申請の際にも厳しい審査があり、転用が認められない可能性もあります。

また、市街地調整区域など農地のある場所によって転用にかかる制限も異なってくるため、まずは自分の農地にどのような制限があるのかを把握しましょう。

山林の売却

山林の買主は限定的になるため、不動産会社が仲介しても売却が難しい可能性があります。山林の売却を検討する場合、山林売買サイトの併用を検討すると良いでしょう。

山林売買サイトとは、山林に特化して売りたい人と買いたい人を結び付けるサイトです。

専門的なサイトなので、利用者自体は一般的な不動産売買のサイトよりも少ないものの、利用する層は山林購入を検討している人が多いため売却につながりやすいです。

とはいえ、山林は活用が難しく、維持費の負担が大きいなどの理由で売買が成立しないケースが少なくありません。

別荘地や開発地など、立地が良い山林であれば売却できる可能性は高いですが、それ以外は長期戦になることを覚悟しておきましょう。

遠方の土地・田舎の土地の売却

遠方の土地や田舎の土地であっても、自身が所有者であれば通常の土地と同様に売却を進めることができます。なお、相続した土地の場合は、前述のとおり相続登記が必要です。

遠方の土地の場合、売却活動や契約手続きなどで売主が何度も現地を訪れるのが難しくなります。その場合、親戚や司法書士に代理を依頼して売却できます。

しかし、契約時のトラブルは代理人ではなく依頼人が負うことになるので、親戚なら信頼できる人を選ぶ必要があります。

手数料はかかりますが、司法書士に依頼した方が安心して売却を任せられるでしょう。

売却活動はすべて不動産会社に任せられるので、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

他人に貸している土地の売却

他人に貸している土地であっても売却は可能です。

その場合、以下の2つの方法があります。

• 賃借人が立ち退いてから売却する
• 貸したままの状態で売却する

借地人（借りている人）が契約終了などで立ち退いた後であれば、問題なく売却できます。ただし、賃貸借契約の種類によっては立ち退いてもらうのが難しいので注意しましょう。

賃貸借契約には大きく「普通借地契約」と「定期借地契約」の2種類があります。

定期借地契約であれば、契約期間終了にともない土地は更地で返却されるため、契約終了を待てば売却が可能です。

一方、普通借地契約の場合は契約期間の更新があります。売主から更新を拒絶するには正当な理由が必要になり、基本的には一方的な理由での解約はできないでしょう。

普通借地契約で立ち退いてもらうためには、借地人の承諾が必要なので、立ち退き交渉に時間がかかることが珍しくありません。

借地人に貸したままの状態で売却もできます。しかし貸し出している土地の場合、買主は購入後自由に活用できないため、相場よりも安値での売却になるのが一般的です。

また、借地状態の土地の売却の経験が豊富な不動産会社でなければ売却も難しいので、不動産会社選びも重要になります。

土地を売却する際はさまざまな費用がかかるので、いくらくらいかかるのかを把握しておくことが大切です。

まずは、主な費用を以下の一覧で確認しましょう。

以下で詳しくみていきましょう。

解体費用

土地に建っている建物を解体する際に必要な費用です。

解体費用は、地域や建物の構造・状態などによって大きく異なります。基本的に解体しやすい木造は費用が安く、坪単価3～5万円程度が目安です。

以下は、構造ごとの解体費用の相場です。

ただし、倒壊の危険性が高い物件や、アスベストを含有していたり、残置物や地中埋設物など撤去物が多かったりする物件は解体費用が高くなりがちです。
また、重機の搬入が難しい狭い土地や狭い道路に接している場合も、費用が高くなりやすいです。

測量費用

売却する土地の境界線が明確ではない場合に土地の測量費用が必要になります。

境界線が確定していない土地は、買主が購入後に隣地の所有者とトラブルになるおそれがあり、避けられやすくなります。境界線によって売却価格が変わってくるなど、買主とトラブルになるケースもあるでしょう。

そのため、売却前に境界線を確定しておくのが一般的です。

土地を測量する場合、土地家屋調査士や測量事務所に依頼します。土地の面積によっても費用は異なりますが、40～50万円程度が目安となるでしょう。

また、境界線の確定には隣地の所有者の立ち会いが必要です。時間がかかるので早めに依頼しましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却した場合、不動産会社に仲介手数料の支払いが必要です。

仲介手数料は、法律によって以下のように上限が定められています。
仲介手数料上限額（取引額800万円以上の場合）＝売却価格×3%＋6万円＋消費税

例えば、非課税の物件を1,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は39万6,000円（税込）です。
法律で定められているのは上限のみで、下限はありません。したがって、上限の範囲内であれば不動産会社はいくらでも設定できます。とはいえ、ほとんどの不動産会社は上限をベースに設定しているでしょう。

なお800万円未満の売却については、不動産会社は仲介手数料を最大33万円（税込）まで請求することが可能です。

登録免許税

登録免許税とは、登記手続き時に必要な税金です。

不動産売買では、所有権を売主から買主に変更しますが、そのことを登記する必要があります。不動産登記は法務局に申請し、その際に登録免許税が課せられます。

登録免許税の額は、登記する内容によっても異なります。一般的に土地の売却で必要になる登記と登録免許税は、以下のとおりです。

なお、所有権移転登記については基本的に買主がおこなうのが一般的であり、売主に費用の負担はありません。

司法書士への支払手数料

登記手続きは自分でもおこなえますが、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼することでミスなくスムーズに登記手続きができます。

司法書士に依頼する場合は、支払手数料が必要です。依頼する登記の内容や司法書士によって費用は異なりますが、抵当権抹消登記で8,000円～3.5万円程度が目安です。

印紙税

印紙税とは一定の書類を作成した際に課せられる税金です。土地売却の場合、売買契約書が対象です。

印紙税は、書類に記載されている金額に応じて税額が異なります。

一般的な土地売買の価格帯での税額は以下のとおりです。

なお、令和9年3月31日までは軽減後の税額が適用されます。

譲渡所得にかかる税金

土地売却での利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税・住民税の対象です。
また、譲渡所得は給与所得とは分けて課税される分離課税の対象となります。

譲渡所得にかかる所得税・住民税は、以下の方法で計算できます。

• 課税対象譲渡所得額の計算：売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
• 譲渡所得にかかる税金の計算：課税対象譲渡所得×税率

課税対象となる譲渡所得は、売却価格から購入にかかった費用と売却にかかった費用を差し引くことで求められます。
求めた額に譲渡所得税の税率を乗じることで税額の算出が可能です。

譲渡所得にかかる税金の税額は、土地の所有期間に応じて以下のように異なります。

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えているかどうかで判断します。
所有期間5年を境に税率が倍近く異なるので、売却時の所有期間には注意しましょう。

ここでは、土地をなるべく高く売却するポイントとして以下の4つを解説します。

• 土地の広さ・境界を事前に明確にしておく
• 土地の相場を確認しておく
• 査定は相見積もりを活用する
• 土地をきれいな状態に保つ

土地の広さ・境界を事前に明確にしておく

前述のとおり、隣地との境界線が明確でない土地はトラブルに発展しやすいため、買主から敬遠されがちです。

境界線が明確でないことが査定に直接影響する可能性は低いですが、なかなか売れなかったり、値引き交渉を受けたりする可能性はあります。

特に相続した土地や古い土地の場合、境界線が明確でないケースも多いため、事前に確認し必要なら測量をおこないましょう。

土地の相場を確認しておく

自分で土地の相場を把握しておくと、不動産会社の査定価格を比較できます。相場を理解しないまま査定を受けても、査定価格が高いのか安いのか判断に迷うでしょう。

相場は以下のような方法で把握できます。

• 国土交通省の不動産情報ライブラリで取引事例を調べる
• 不動産会社のポータルサイトなどで類似物件の売出価格を調べる
• 固定資産税評価額や公示地価など公的な指標を調べる

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、過去に実際にあった不動産の取引価格を調べられます。所在地などから絞り、類似の土地に自身の土地を当てはめてみると良いでしょう。

また、不動産情報ライブラリでは公示地価もチェックできるので、あわせて調べておくと相場をつかみやすくなります。

査定は相見積もりを活用する

査定を受ける際には、できるだけ複数の不動産会社に依頼してみると良いでしょう。

最初から1社に絞って査定を進めていると、本当に良い不動産会社を見逃しかねません。

複数の不動産会社に査定を受けることで、どれくらいの価格で売却できるかの判断の目安ができます。また、査定時の対応なども比較の材料となるでしょう。

土地をきれいな状態に保つ

土地の状態が悪いと、不動産会社や買主からの印象が悪くなります。

場合によっては査定価格が下がったり、買い手がつきにくくなったりする要因にもなるでしょう。

例えばゴミがあるなら撤去したり、雑草は除去したりときれいな状態に保つことが大切です。

土地がきれいに管理できていないと、虫の発生や不法投棄などのリスクも高くなるので注意しましょう。

形が悪かったり、立地が悪いなどの理由で売れない土地も珍しくありません。仲介での売却が難しい場合は、不動産会社による買取を視野に入れることをおすすめします。

買取は不動産会社との条件に合意すれば売却できるので、仲介で売りにくい土地でも短期間で売却を目指せます。

ただし、仲介の7～8割程度の価格での売却になるので注意しましょう。

とはいえ、売れない土地をいつまでも所有していると、固定資産税や管理費などの負担も大きくなります。長期間売れない土地は買い手の目に留まりにくくなったり、売れない理由を推測されたりするなどで売りにくくなるものです。

土地をいつまでも所有してコストをかけるより、買取で売却した方が結果的にお得になることもあるでしょう。

積水ハウス不動産では仲介の売却に限らず、買取も積極的におこなっています。土地の売却で悩んでいる方はぜひお気軽にご相談ください。

不動産買取について知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
第3回コンテンツ「不動産買取」予定地

ここまで、土地売却の方法や流れ・費用などを解説しました。

土地の売却方法には、仲介・買取・個人売買の3種類があります。

プロに間に入ってもらう仲介での売却であれば、しっかりとしたサポートを受けながら安心して売却を進められます。

また、土地ごとに売り方も異なってくるものです。自身の土地と同様の土地の売却実績・経験が豊富な不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却が期待できます。

積水ハウス不動産では土地の売却も可能です。また、買取を視野に入れた売却もできます。土地売却を検討している方は、まずはお気軽にご相談ください。